出租人故意躲避造成违约是否享有解除权

【案情】
2010年7月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租期从2012年2月28日起至2015年2月27日止。租金每年38000元，每年的租金必须在当年前一个月以现金方式一次性付清租金。承租人不按约定方式交付租金的，出租人有权解除合同并不退还已缴纳和给付装修费用，任何一方违约除赔偿守约方全部损失外，另承担违约金10000元。合同签订后，被告分别在2012、2013年的3月1日向原告缴纳了前两年的租金。

2013年度租期届满前，双方就支付最后一年的租金额度发生争议，原告要求门市租金涨至100000元，被告要求按原合同约定金额继续履行。2012年2月21日，被告表示愿意向原告交付租金，但原告未予收取。2014年2月22日，原告与被告再次进行协议商，被告同意按80000元支付最后一年的租金，但原告坚持按100000元计收年租金。

2014年2月27日，原告以被告未按合同约定在2014年1月28日前一次性支付2014年2月28日起至2015年2月27日的门市租金为由,向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告在收到通知后，于2014年2月28日向原告发出《要求履行房屋租赁合同通知书》，要求履行《房屋租赁合同》并要求原告收取租金。但原告认为被告未依约履行合同义务，其行为损害了原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。

【分歧】

第一种观点认为：合同的变更是指合同成立后，当事人在原合同的基础上对合同的内容进行修改或者补充。合同是双方当事人通过要约、承诺的方式，经协商一致达成的，合同成立后，任何一方未经对方同意，都不得改变合同的内容。而本案被告在2012、2013年度违反合同约定的1月28日前支付租金，而是在每年的3月1日支付的租金。被告的行为已构成了违约。被告延迟支付后，虽然原告收取了租金且未表示异议，但是并不表明原告同意了被告更变租金支付时间，原告对于被告的违约行为可能是出于容忍的义务。因此在确定了双方并未变更租金支付时间后，对于2014年的租金，原告主张增加租金，但双方没有协商一致。被告理应在1月28日前支付租金，而事实上被告是在之后表示愿意支付租金，其已构成违约，故原告按照合同的约定，享有了约定的解除权。

第二种观点认为：1、原、被告已经协商一致变更了合同内容;2、在原告发出《解除房屋租赁合同通知书》前，被告已明确表示要按合同约定支付租金主观上并无恶意拖欠租金的意思表示，客观上也为未给被告造成什么损失，且被告故意躲避而产生的解除权是不享有的;3、合同约定明确了租金，原告不能单方提高租金，且被告方有权拒绝并要求继续履行合同。

【评析】

笔者同意第二种观点：1、原、被告已经协商一致变更了合同内容，按照合同约定，被告应当在每年的1月28日前向原告一次性缴纳门市租金38000元，否则原告有权解除合同。但合同在实际履行中，2012年度、2013年度，被告均是在每年的3月1日向原告支付门市租金，原告并未提出异议且收取租金，据此可以认定双方对实际交纳租金的时间进行了调整，对合同中租金支付的时间进行了变更，故被告未按合同约定在2014年1月28日前向原告交付租金，主观上并无恶意拖欠租金的意思表示，客观上也为未给被告造成什么损失。加之在原告发出《解除房屋租赁合同通知书》前，被告已明确表示要按合同约定支付租金，只是因为原告单方提出增加租金的请求引发争议后，被告才无法向原告支付合同约定的租金，被告的行为并不违反《房屋租赁合同》中“未按约定方式交付租金”的约定。

2、原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。合同对门市租金价格为每年38000元作出明确约定，而原告单方面要求将门市租金涨至100000元，被告方有权拒绝并要求原告继续合同同时，原告也无证据证明其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。因此，原告向被告发出的《解除房屋租赁合同通知书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，其请求确认《房屋租赁合同》于2014年2月28日解除，以及要求被告返还门市，支付占用期间租金30000元并支付违约金10000元的诉讼请求，笔者认为法院均不予支持。

(作者单位：四川省广安市广安区人民法院)