借名购买经济适用房，法院判决将房屋过户给借名人

发布日期：2018-04-19 作者：靳双权律师

　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2014年4月，李青诉称：我与马右系多年朋友。马右的母亲曾在胡同31号承租私房一间，2004年5月马右获得上述私房腾退住房补贴后，便在角门东里购买了一套二手房。同年10月房管部门为马右开具标准租私房承租人购房证明书一份，此时马右已经没有经济能力再购买房屋，也没有遇见到日后房价飞涨，故其将购房证明书给了我，由我出资购买103号房屋，马右承诺在可以过户时协助我办理过户手续。
　　2005年1月28日，我代马右与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了房屋，从选房到签订购房合同马右都没有参与，购房合同中买受人“马右”的签字也是我书写。签订购房合同后，我支付了购房款，并于2006年1月25日入住房屋至今。入住房屋后，我对房屋进行装修。房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日，至今已满5年，具备上市交易条件，可以过户交易。现我起诉，要求马右配合我将房屋的所有权过户至我名下。
　　2、被告辩称
　　马右辩称：房屋是我的合法财产，所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后，获得购买经济适用房资格后购买。李青在另案中认可为我垫付购房款，故双方应为债权债务关系，其不应因此主张所有权。假设双方存在借名购房，因为房屋为经济适用房，借名购买经济适用房属于违反强制性规定，故借名合同应属无效;且李青现在才起诉要求过户，不符合常理。李青称其已离婚，名下无房产，但并未提供相关证据材料，所以该陈述不属实。李青已自行购买203号房屋，其无权再购买经适房。李青要求我协助办理过户，但其从未给我任何款项。
　　二、法院查明
　　2005年1月28日，马右作为买受方、北京市城市改建综合开发总公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。双方约定：出卖人向买受人出售房屋，总价款216022元;购房定金3万元、首付款36022元，余款15万元以北京市住房公积金管理中心申请个人担保委托贷款方式支付;出卖人应当在2005年11月15日前向买受人交付房屋。审理中，李青、马右均表示该合同落款处买受人“马右”字样系李青代签。
　　2005年3月31日，马右、张静作为借款人与贷款人交通银行北京天坛支行、担保人北京市住房贷款担保中心签订《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定马右、张静获取贷款15万元用于购买房屋。
　　上述合同签订后，李青支付房屋的购房首付款67070元;并由李青以现金存入马右账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日，房屋交付后，马右于当日将房屋交予李青使用，李青使用该房屋至今。2008年12月17日，由李青出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖房屋、办理贷款的资料原件均在李青处。
　　2007年9月27日，房屋的所有权人登记至马右名下，该房屋性质为经济适用住房。
　　2014年，马右将李青及李青之女儿李甜、李文诉至法院，要求李青、李甜、李文腾退房屋并支付房屋占用费。2014年3月28日，法院判决驳回马右的诉讼请求。马右不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2014年7月16日，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　马右协助李青办理将103号房屋过户至李青名下的产权转移登记手续。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　本案中，李青与马右就双方之间是否存在借名买房，各执一词。根据查明的事实，房屋的买卖合同虽记载买受人为马右，但该合同中的“马右”字样实际由李青代签，李青支付了该房屋的首付款并偿还了全部贷款，其自房屋交付之日起即实际使用该房屋，且有关买卖该房屋、办理贷款的相关资料原件亦均在李青处，故法院认为李青与马右就房屋形成借名买卖关系，即房屋乃系李青借用马右名义向开发商购买。马右称李青代为垫付购房款，证据不足，法院不予采纳。
　　北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称，对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。因房屋买卖合同系该通知之前签订，且房屋登记至马右名下的时间距今已满5年，故李青与马右就房屋形成的借名买卖关系合法有效。李青要求马右配合办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，法院予以支持。

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