借名买房合同被确认无效后返还购房款及房屋差价纠纷案例

发布日期：2018-04-19 作者：靳双权律师

　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　戴淑芹诉称：2006年12月11日白娟娟出具证明，内容为：兹证明戴淑芹为901室经济适用住房的产权人。因戴淑芹没有北京户口，所以以白娟娟的名字购买的。等国家政策允许时，白娟娟即刻将901室的产权过户给戴淑芹。房屋属于经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定条件，戴淑芹当时不具有购买经济适用房资格，但现在白娟娟不仅补办房产证进行抵押贷款，甚至无理要求戴淑芹腾退房屋，严重侵犯戴淑芹的合法权益，故提起诉讼，要求：1、确认戴淑芹借用白娟娟名义买房的民事法律行为无效;2、判令白娟娟返还戴淑芹购房款403012元、购房费用27493元(其中契税16121元、手续费750元、印花税202元、公共维修基金8060元、保险费2337.2元、登记费22.8元)、购房利息61393.83元;3、判令白娟娟赔偿戴淑芹装修损失14万元;4、判令白娟娟全额赔偿戴淑芹房屋差价损失2278501.17元;5、请求判令白娟娟承担本案全部诉讼费用。
　　2、被告辩称
　　白娟娟辩称：不同意戴淑芹的诉讼请求。借名买房的事实根本不存在。买房的日期是2001年3月，所谓的证明是2006年，情理上讲不符合常理。所有的购房手续、资金来源都是白娟娟本人的账号，本人的名下，对方没有任何证据证明自己出资。案件焦点第一是是否有实际出资，第二白娟娟写的承诺是不是客观事实，不是白娟娟的真实意思表示，也没有经过白娟娟丈夫的同意、知情和认可。总之不同意戴淑芹的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　2001年2月15日，白娟娟与北京中原房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由白娟娟购买位于北京市901号房屋。该房屋总价款为403012元，首付款为103012元，余下30万元以白娟娟名义办理了贷款。因购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121元、手续费750元、印花税202元、公共维修基金8060元、保险费2337.2元、登记费22.8元，以上各项购房费用共计27493元。该房屋于2002年取得所有权证书，登记所有权人为白娟娟，登记坐落为901号，房屋性质为经济适用房。
　　2006年12月11日，白娟娟曾出具证明一份，内容为“兹证明戴淑芹为901室经济适用住房的产权人。因戴淑芹没有北京户口，所以以白娟娟的名字购买的，首付款由戴淑芹交的，以后贷款戴淑芹委托谢芦来交。等国家政策允许时，白娟娟即刻将901室产权过户给戴淑芹。”
　　2013年白娟娟将戴淑芹诉至法院，要求确认房屋归其所有，法院经审理认为双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现房屋登记在白娟娟名下，在无相反证据的情况下，白娟娟要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白娟娟的诉讼请求。戴淑芹不服提出上诉，二审维持了原判。
　　2014年白娟娟起诉戴淑芹要求返还房屋，法院经审理认为房屋登记在白娟娟名下，生效文书亦确认白娟娟为房屋所有权人，故判决戴淑芹将房屋腾退给白娟娟。戴淑芹不服提出上诉，二审于2014年8月13日维持了原判。
　　另查，该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴淑芹持有，自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款85650.43元，2005年5月，案外人苏阳向归还房屋贷款的账号汇入236950元，该房屋贷款全部结清。庭审中戴淑芹称苏阳系戴淑芹之子谢芦的司机，白娟娟认可该笔款项是谢芦的钱，不是苏阳的钱。
　　再查，房屋交付后戴淑芹对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴淑芹持有，后丢失。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)白娟娟支付戴淑芹购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元;
　　2)白娟娟支付戴淑芹房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角;
　　3)驳回戴淑芹的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效，因此戴淑芹再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，因此法院不予支持。本案争议的焦点是房屋由谁出资购买。根据庭审查明的情况，购房手续原件均由戴淑芹持有，房屋由戴淑芹装修并居住使用，白娟娟书写的证明中认可了戴淑芹的出资及戴淑芹之子谢芦代为偿还贷款的事实，而白娟娟并未提供认可证据证明其出资的事实，因此，法院认定房屋系戴淑芹出资购买。
　　因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决戴淑芹将房屋腾退给白娟娟，因此白娟娟应返还戴淑芹为购买房屋支付的购房款及利息、契税、印花税等相关款项，故戴淑芹要求白娟娟返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。对于装修，因装修完成后，戴淑芹实际使用该房屋，对于装修的现值，戴淑芹并不申请鉴定，因此对于戴淑芹诉讼请求中关于装修的部分，法院不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到戴淑芹支付了全部购房款，白娟娟拒绝履行等因素，白娟娟应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，白娟娟应按照其过错程度给予戴淑芹相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。

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