业主能否以物业公司服务不达标拒交物业费

【案情】
年轻的管某系某小区住户，该小区内车辆占道停放现象严重，每日清晨小区内车辆发动声、叫卖声、广场舞神曲令管某烦躁不安。因多次向物业公司反映未果，为发泄心中不满，管某遂拒绝交纳物业管理费。后物业公司将管某诉至法院，要求缴纳物业费。

【分歧】

本案中，对于管某能否以小区环境差，物业公司服务不到位，拒交物业费存在两种不同意见：

第一种意见认为，业主与物业公司签订了物业服务合同，物业公司没有按合同约定提供让业主满意的服务，业主当然可以拒交物业费。

第二种意见认为，小区环境欠佳，物业公司虽然有一定的过失，但不能免除业主交纳物业费的义务。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

首先，业主与物业公司签订了物业管理服务合同，物业公司按照合同约定提供相应的服务，业主在享受相应服务的同时按合同约定交纳物业费。小区车辆违规停放、噪音污染严重，物业公司对小区的环境管理有漏洞，存在一定过失。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。具体到本案中，物业公司存在过失，属《合同法》第一百零七条规定的情形，应对自己的管理缺陷进行补救，如造成直接损失应在过错责任范围内进行赔偿，但物业公司并不存在《合同法》第一百零八条中严重违约或完全不作为的情形，业主不能提前终止合同，也不能免除业主应尽的义务。

其次，按照《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应到依法承担相应的法律责任。本案中，物业公司的管理缺陷并未直接导致业主管某的人身和财产受到损害。又根据《物业管理条例》第四十六条之规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保等法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对车辆违规占道及流动摊贩叫卖及跳广场舞的行为，物业公司应当进行制止或向相关部门报告，但物业公司作为服务性企业，并不具有执法权，若要以不能完全制止、杜绝上述现象发生作为不交纳物业费的理由未免太牵强，也违背民法的基本原则。

第三，面对小区内环境嘈杂、车辆随意停放现象，管某可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会就此情况进行反映并解决或由业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司。

综上，笔者认为，本案中，管某不能因对物业公司服务质量不达标而拒绝交纳物业费用。

(作者单位：江西省南城县人民法院)