借名买房合同被确认无效后返还购房款及房屋差价纠纷案例

发布日期：2018-04-25 作者：靳双权律师

　　　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　孙晓鹏诉称：2003年孙晓鹏借用张雷的名义购买了位于北京市昌平区602号的经济适用房，双方约定孙晓鹏支付张雷好处费，房屋各项费用由孙晓鹏支付，暂时登记于张雷名下，待房屋满五年后过户给孙晓鹏。当时张雷把购房所需的各种证件全部交给了孙晓鹏，包括张雷本人的身份证、户口本及张雷前妻的身份证、户口本，办理了购房手续。
　　孙晓鹏支付了购房的所有费用，房屋贷款亦由孙晓鹏一直偿还至今，房屋一直由孙晓鹏居住使用。后孙晓鹏要求张雷将房屋过户遭拒。因房屋登记于张雷名下，法院判决认定房屋归张雷所有。张雷的过错行为致使孙晓鹏无法行使该房屋的权利，丧失了当时购买其他商品房的机会造成重大经济损失。故提起诉讼，要求：1、判令张雷给付孙晓鹏购房款及已支付的各项费用396975.78元;2、依法判令张雷给付孙晓鹏房屋增值款1104269.51元;3、本案诉讼费由张雷承担。
　　2、被告辩称
　　张雷辩称：关于第一项诉讼请求，张雷只同意返还购房款。孙晓鹏并无证据证明装修款是基于该房屋发生的费用，物业费是孙晓鹏基于居住享受的服务，不能计算在房屋价值款项中。关于返还增值利益，孙晓鹏无法证明双方存在借名购房合同，张雷并没有基于借名的事实而获得任何利益。孙晓鹏不仅冒用张雷的名义买房，还用张雷名义贷款，如果张雷知晓真实情况且认可，则至少在购房合同与贷款合同中均应是孙晓鹏签字。孙晓鹏买房并不是为了自身居住，而在于出租牟利。
　　孙晓鹏虽然不是房产证上的权利人，但是其一直享有物权上的占用、使用、收益、部分处分的权利，而张雷却因其名下拥有两套住房在与妻子离婚将自己唯一住房使用权让与妻子后便居无定所，因国家的限购政策无法再行购买第三套住房，因名下贷款未清偿也无法贷款，因孙晓鹏多次逾期还贷导致其信用等级降低。这部分损失虽然无形，且无法取证，但是损失确实存在。
　　增值款的返还是补偿性质，且要看过错程度。本案中孙晓鹏没有办法证明双方存在借名买房协议。张雷没有否认自身存在一定过错或疏忽，但绝不知晓孙晓鹏冒用其资格购买经济适用房，孙晓鹏无论借用时还是归还时均称对张雷不会造成任何影响。我方认为主要过错方在孙晓鹏，请法庭综合考量。
　　关于房屋性质价值认定：本案房屋是经济适用房，但双方认定房屋价值的前提是假定该房屋为商品房，将经济适用房转为商品房需缴清契税、印花税、营业税、综合地价款，所以在计算增值利益时应考虑减去上述税费。关于增值款的计算方式，因贷款合同采用等额本息法，所以我方以已支付部分求得平均月利息1140.627元，尚余贷款月份127个月，计算出未还利息为144859.629元，请法庭考虑以上因素。按照各自过错比例计算给付款项。
　　二、法院查明
　　房屋坐落于北京市昌平区602号，现登记在张雷名下，登记时间为2004年8月16日，房屋性质为经济适用房。
　　2003年12月18日，孙晓鹏用张雷的名字购买了房屋，总价款为381971元，孙晓鹏支付了首付款81971元，剩余30万元作20年银行贷款。
　　2003年12月24日，孙晓鹏用张雷之名与银行签订按揭合同，借款30万元，借款期限为2003年12月24日起至2023年12月24日止。截止到2014年5月6日，孙晓鹏共偿还贷款本金及利息共计235480.36元，未到期本金为185632.22元。2014年5月12日，张雷变更了房屋住房贷款扣款账号。2014年5月19日，孙晓鹏向原扣款账号中存入2100元。
　　孙晓鹏因购买该房屋交纳了证照费、契税、印花税共计5926元，产权代办费500元，国有土地使用费10197元，抵押代理费200元，律师费750元，公共维修基金7639元，有线电视入网费300元，网通装移手续费、综合工料费235元，住房险1245元，装修管理服务费432.42元，以上各项税费总计27424.42元。诉争房屋交付后一直由孙晓鹏占有使用。
　　2013年张雷以所有权确认为由起诉孙晓鹏，要求确认诉争房屋归其所有，法院支持了张雷的诉讼请求。孙晓鹏不服提出上诉，后撤回上诉。
　　庭审中，双方均认可房屋的现价值为250万元。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)张雷支付孙晓鹏购房款及相关税费三十四万六千五百四十三元三角六分;
　　2)张雷支付孙晓鹏房屋增值款八十六万八千七百二十四元九角八分;
　　3)驳回原告孙晓鹏的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　　经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。
　　本案中，孙晓鹏因不具备购买经济适用住房的条件，而借用张雷的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。张雷称双方仅存在借名买房的事实，不存在借名买房的合同，孙晓鹏是冒用张雷的名字购买的房屋，对此张雷并未提供证据证明，且购买房屋时需要的身份证、户口本均系张雷自愿提供给孙晓鹏，庭审中张雷也陈述孙晓鹏借身份证与户口本是为了买房，只是不知道去购买经济适用房，而当时北京并无限购政策，因此可以推断出张雷对孙晓鹏借名购买经济适用房的事实应当知情，法院对张雷的此项辩解不予采信。
　　双方借名买房合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，张雷应返还孙晓鹏为购买涉案房屋支付的购房款、契税、印花税等相关款项，故孙晓鹏要求张雷返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。
　　对于装修及装修管理服务费，该费用是孙晓鹏实际使用该房屋期间的费用，对于装修的现值，孙晓鹏并不申请鉴定，因此对于孙晓鹏诉讼请求中关于装修及装修管理服务费的部分，法院不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到孙晓鹏支付了大部分购房款，张雷拒绝履行等因素，张雷应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，张雷应按照其过错程度给予孙晓鹏相应的房屋增值补偿款，考虑到孙晓鹏在偿还贷款时延期的情况、双方协商确定的房屋价值、双方过错程度等因素，由法院根据本案的实际情况酌情予以确定。

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