评析北京一起借名买房案例

发布日期：2018-04-25 作者：靳双权律师

　　　一、原告诉称
　　李文胜、马林博称： 2010年，姚文园经摇号取得北京市X区XX号房屋的购买权;姚文园与我女儿李立言协商将该购房资格转让给我们，由我们出资购买，待取得房产证并可以上市交易再办理转移登记手续，我们支付3万元转让费。后，姚文园撕毁协议。诉讼请求：1.判令姚文园返还购房款237897元、房屋专项维修资金等费用;2.判令姚文园返还两限房指标费3万元;3.判令姚文园赔偿家用电器损失7224元;4.判令姚文园赔偿房屋差价损失20万元。
　　二、被告辩称
　　姚文园辩称：李文胜、马林博主张的237897元的购房款，主要的购买款是我弟姚文艳代我支付的;物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由我承担;李文胜、马林博主张的其他各项费用是因李文胜、马林博与我之间存在债权债务关系，是用应由李文胜、马林博偿还给我的费用支付的相关款项。装饰装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失7万元。我与李文胜、马林博之间不存在转让房屋关系，李文胜、马林博也未向我支付3万元转让费。李文胜、马林博没有权利向我主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系，我也不存在违约的情况，所以不同意支付房屋差价款。
　　三、审理查明
　　2011年5月5日，原告向北京X房产公司支付了首付款151087元，并同被告办理了住房公积金贷款手续;原告于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元。
　　2013年7月20日，原告办理了入住手续，并支付了房屋专项维修资金等共计33289元、装修款118900元;并入住该房屋。
　　庭审中，原告向法院提交了首付款发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款、契税收据、房屋产权代办协议等原件，为证明原、被告间存在“借名买房”关系，姚文园不能就上述原件为何出现在李文胜、马林博手中做出合理解释。
　　四、法院判决
　　北京市大兴区人民法院判决如下：
　　1、姚文园返还李文胜、马林博支付的首付款151087元，房屋差价款5839元，购房贷款87610元，房屋专项维修资金等费用共计27万6千八百元;
　　2、姚文园支付李文胜、马林博房屋装修费折价款七万元;
　　3、姚文园补偿李文胜、马林博房屋损失十万元;
　　　本案的焦点在于李文胜、马林博与姚文园之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。
　　综合双方提交的证据，可以对李文胜、马林博与姚文园之间构成“借名买房”关系予以确认，理由如下：
　　1、李文胜、马林博向法院提交了首付款发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款、契税收据、房屋产权代办协议等原件，已初步证明双方之间存在“借名买房”关系，姚文园不能就上述原件为何出现在李文胜、马林博手中做出合理解释。2、录像中，在李文胜表示同意返还房屋并要求姚文园返还房款时，姚文园的反驳亦表明其对双方之间存在“借名买房”的事实。3、XX号房屋的购房贷款一直由李文胜、马林博偿还，姚而学善无法做出合理解释。4、涉案房屋由李文胜、马林博装饰装修且实际居住使用。姚文园对其主张未提交相应证据予以证明，故对于其抗辩意见，应不予采信。
　　根据《北京市限价商品住房管理办法》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向县住房保障部门申请回购，继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。李文胜、马林博借姚文园的名义购买了涉案房屋，违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，应确认为无效。
　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。律师认为，应综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度，考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及姚文园先行反悔的事实，根据公平原则，法院酌定姚文园给付李文胜、马林博一定的补偿，数额酌定为10万元是正确的。

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