农村房屋买卖合同效力确认纠纷案件

发布日期：2018-05-09 作者：靳双权律师

　　　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告周帅诉称：原告周帅与被告王景二人，曾因华泰园小区22号房的居住问题发生诉讼，当时经过法院审理，最终做出生效判决确认原被告之间存在借名买房的事实，被告借用原告之名义购买涉案房屋。而后，原告得知，涉案房屋坐落于大麦村，因属于大麦村农村集体土地上的房屋，性质较为特殊，根据强制性规定，农村房屋禁止向村集体经济组织成员以外的公民出售，故原被告之间的借名买房协议因违反强制性规定，并不发生效力，现在原告请求法院确认原被告口头订立的借名买房合同无效。
　　2、被告辩称
　　被告王景辩称，原被告之间确实存在借名买房的事实，被告借用原告名义购买涉案房屋，但是购房款、装修款等费用均系被告出资，原告并未出资。虽然涉案房屋登记权人为原告，但是基于该借名买房协议书，实际所有权人应当为被告。并且，据被告调查，涉案房屋所在的小区在大麦村整体规划中，并不属于大麦村农村集体土地上的房屋，并未违反强制性规定。故被告不同意周帅的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　经审理查明：原告周帅与王耀二人系夫妻关系，二人共育有一子即周淘。王耀与被告王景二人系姐弟关系。2004年，王耀去世。据查，被告王景与案外人姜新二人系夫妻关系，二人均非大麦村村民。经过法院向大麦村村委会证实，涉案房屋所在小区系大麦村在该村集体土地上建设的楼房，涉案房屋自出售给本村村民田力后，于2000年变更至原告名下，并一直由被告及家人使用居住。
　　被告向法院提交原被告对借名购买涉案房屋一事所签订的协议书，该协议于2000年签订，协议中原被告明确约定被告借用原告的名义购买涉案房屋，所有权登记在原告名下，但是实际所有权人为被告，被告有权随时向原告主张配合办理过户手续。协议最后落款处有原被告二人的签字。原告对于该处签字的真实性不予认可。原被告曾经就涉案房屋的产权归属问题发生过诉讼，当时经法院审理后做出生效判决，确认原被告之间确实存在借名买房的事实。
　　三、法院判决
　　法院经审理后判决：
　　原被告之间订立的借名买房协议无效。
　　四、律师点评
　　
　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
　　本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定被告确是并非大卖村村民，而根据国家强制性规定，农民集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，只能转让给本集体经济组织成员内部人员，不允许违法转让，若转让对象并非本集体经济组织成员，则违反国家法律强制性规定，该行为无效。根据原被告之间已生效的判决，可以确认原被告之间确实存在借名买房的合同关系。涉案房屋属于大麦村集体土地上建设的房屋，性质特殊，故不能转让给被告夫妻二人，若转让的，因转让合同违反强制性规定，应当被认定为无效合同。

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