最高人民法院《关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函》

发布日期：2018-05-13 作者：郭建立律师

最高人民法院《关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函》

发文单位：最高人民法院

文　　号：[90]民他字第36号

发布日期：1991-3-22

执行日期：1991-3-22

福建省高级人民法院：

　　你院〔1989〕闽法民上字第30号关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷上诉案的请示收悉。经研究，并征求了有关部门意见，原则上同意你院审判委员会的倾向性意见，即：蔡奕新擅自与柯碧莲签订的房屋买卖协议原则上应认定无效。柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争宅基地上所建房屋，亦不予保护为宜，但处理时要考虑柯碧莲、陈庆雄、陈庆法等人住房困难等实际情况，采取适当方式妥善解决，以防止矛盾激化。

　　以上意见，供参考。

　　附：福建省高级人民法院《关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷一案的请示报告》

　　（[1989]闽法民上字第30号）

最高人民法院：

　　上诉人（原审原告）：蔡敏卿，女，68岁，菲律宾国籍。

　　委托代理人：杨立凡，福建省泉州市律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）：蔡奕新，男，56岁，汉族，福建省泉州市贸易信托公司职工，住泉州市鲤城区中山中路345号。

　　上诉人（原审被告）：陈庆雄，男，51岁，汉族，福建省泉州市第三中学教师，住泉州市鲤城区新路埕6号。

　　上诉人（原审被告）：柯碧莲，女，69岁，汉族，住泉州市鲤城区新路埕6号。

　　委托代理人：陈景桐，福建省泉州市律师事务所律师。

　　上诉人蔡奕新与蔡敏卿系叔嫂关系。蔡敏卿之夫陈志星（1953年病故）与其妹夫龚益三于1943年2月共同购置了泉州市鲤城区西街原377号房屋一座。此时陈志星尚未成婚，与母亲蔡兜娘、弟弟陈志亮、蔡奕新（1943年9岁）及二妹共同生活。1946年陈志星与蔡敏卿结婚。1947年陈志星与龚益三对西街377号房屋进行了分割。陈志星分得西边3间，龚益三分得东边3间。解放前夕陈志星夫妇同往国外谋生，该屋（即西街377号西3间）由蔡兜娘、蔡奕新居住管业。1952年蔡敏卿从海外汇款回来，委托陈志亮妻子林椒珍向龚益三典得西街377号东边3间房屋，典期10年，典价500元。蔡兜娘1959年病故后，因当时蔡奕新在外地工作，该房屋又由龚益三之女代管。1962年龚益三欲将出典屋卖掉，蔡敏卿得悉后，从海外汇回人民币1200元，连同典价500元，以1700元价款委托林淑珍将377号房屋东3间买断。

　　1966年泉州市织布厂征用了西街377号房屋做厂房，另调整鲤城区新路埕6号给原业主（内有4房1厅，一厨房房屋一座、南面宅基地一块）。迁建前，蔡奕新向蔡敏卿之妹蔡若虚取回房屋契约（包括43年龚益三、陈志星购买西街377号房屋的买契；1947年龚益三、陈志星对西街377号房屋的分析契；1952年377号房屋东边典契和1962年买断东边房屋的买契），以业主身份办理了迁建手续。

　　1968年3月，蔡奕新未征得蔡敏卿同意，擅自将新路埕6号房屋及宅基地以人民币2500元价款卖给柯碧莲。

　　1976年，柯碧莲与陈庆法未经审批在宅基地上建一两层楼房，该楼房到82年5月才补办申请手续（建房申请书上申请建房人为柯碧莲、产权人为陈庆法）。

　　1977年蔡敏卿回国后，从林淑珍处打听到房屋被卖，即向鲤中公社（讼争屋所在地）有关同志提出异议，因当时蔡奕新出差到外省，其回国时间又短，故无法向法院投诉。

　　1979年11月，蔡敏卿向原泉州市（现鲤城区）法院起诉，要求讨回被盗卖的房屋。诉讼中，陈庆雄于1980年6月，又在剩余的宅基地上申请建盖了另一座双层楼房。后该案因涉外移送皋州中院作一审，中院于1984年12月和1988年3月作了两次判决，都因程序问题和漏判被我院发回重审。1989年5月泉州中院再次判决：一、蔡经新与柯碧莲的房屋买卖关系无效，柯碧莲应在判决生效后的3个月内，将新路埕6号房屋内的北面4房1厅，一厨房，一埕地、一水井归还蔡敏卿，蔡敏卿应从北面通巷出入。陈庆雄、陈庆法在南面宅基上所建的房屋归其所有。二、蔡奕新应付给柯碧莲买屋款及维修房屋等费用3000元。

　　一审判决后，三方当事人均提起上诉。柯碧莲上诉称，其购买房屋时，蔡奕新告知其房契虽是陈志星名字，但陈志星已死，这房屋自然可由其作主卖掉，另外买新路埕6号房屋时，自己也曾查泉州织布厂基建用地底册，该底册记载西街377号房屋业主是蔡奕新。因此，其购买房屋是善意、有偿的，应认定买卖关系有效。蔡奕新上诉理由是：西街377号房屋虽然是陈志星买的，但当时陈志星未与蔡敏卿结婚，与母亲、弟妹一起生活，应是家庭共有财产。退一步说，即使是陈志星个人财产，其死后，蔡兜娘有继承权，我又可以继承母亲的份额，故我是该屋的共有人之一，有权出卖。蔡敏卿认为陈庆雄、陈庆法所盖的房屋系违章建筑，不受中国法律保护，应将宅基地上所建的两幢楼房拆除或折价归其所有，并由柯碧莲偿还蔡敏卿历年房租损失。

　　我院审判委员会研究认为，造成房屋买卖无效的主要过错责任应由蔡奕新承担，但柯碧莲在购买房屋时没有弄清房屋的真正业主就向蔡奕新买房，在主观上亦有过错，应承担一定的法律责任，本案一审判决房屋买卖无效是妥当的。对于陈庆雄、陈庆法在宅基地上所盖的两幢楼房，研究中有不同看法：

　　一种意见认为，买卖包括房屋和宅基地，现认定买卖无效应是房和地都无效，不能房屋买卖无效，而宅基地有效，这样没有真正保护原业主的合法权益，况且宅地上所盖的两楼房或是建房数年后补办建房手续，或是在诉讼期间施工建成的，泉州市政府有关部门80年、82年批地给陈庆雄等人，侵犯了原业主权利，是违宪的，故应将柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有。

　　另一种意见则同意一审判决。理由是：

　　1.1978年宪法没有规定城市土地国有原则，但泉州市革委会1979年有“城市土地归国家所有”的规定，该规定没有与宪法抵触，既然政府主管部门已批准陈庆雄、陈庆法盖房，其使用土地就是合法的。

　　2，柯碧莲夫妇除了讼争屋外，只有一处20多平方米的店屋，其一家人口较多，4个儿子均已成家住在讼争屋内，住房较紧张，柯碧莲一家扬言死也要死在讼争屋内。因此，如果判决宅地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有，柯碧莲一家将无处搬迁，而矛盾容易激化。

　　3.对蔡敏卿而言，陈庆雄、陈庆法所盖房屋并不适用，折价归其所有后，也可能被拆掉重建，这样也不利发挥物的效益。故还是维持原审判决较妥。审委会比较倾向于第一种意见。

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