未依法登记领取权属证书的房屋转让合同的效力

发布日期：2018-05-14 作者：靳双权律师

　　?(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　杭女士在2008年3月13日购买位于北京市石景山区一套建筑面积129.70平方米的期房，约定当年6月1日入住，11月30日开发商作产权登记，杭女士12月20日取得房屋所有权证。在同年11月20日，杭女士与宫先生在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定杭女士将上述房屋以158万元价格出售给宫先生。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续;二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10%支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宫先生就一直没有再履行过合同。2009年3月9日，杭女士起诉到法院，要求宫先生以总房价款的10%支付违约金15.8万元。在庭审中宫先生辩称，是因诉争房屋在没有取得房屋所有权证之前就与杭女士签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定，属无效合同。
　　二、法院审理
　　法院认为：宫先生与杭女士签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房屋所有权证后办理过户手续，还明确了违约责任。因宫先生的违约行为造成合同不能履行属于违约方，遂判决宫先生按合同约定支付杭女士10%的违约金15.8万元。一审判决后宫先生提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的《城市房地产管理法》明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让，宫先生与杭女士的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照《合同法》第52条的规定应属于无效。二审法院维持了一审法院的判决。
　　三、律师点评
　　北京专业房地产律师靳双权认为：《城市房地产管理法》第37条规定的“未取得权属证书不得转让”是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合《合同法》精神的。因此法院的判决是正确的。
　　四、律师建议
　　靳双权律师提醒您：买卖没有产权证的房屋是有一定的风险的，因为此类房屋还不能办理过户，不过户意味着房产的所有权还是原业主的，那么卖方可能一房两卖，致使最后交易不能成功。因此我们建议应该购买具有产权证的房屋，即使要买这种暂时没有产权证的房屋的话，也要对违约责任作出明确的约定，以保护自己的利益。

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