转按揭产生的房产交易纠纷

发布日期：2018-05-14 作者：靳双权律师

　　?(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　张山峰要出售其名下位于北京市房山区良乡镇的房屋一套，房子还欠银行贷款40万元。许鲜看中此房屋，她和张山峰商量好的购房款是200万元。但许鲜手中现金只有150万元，还想向银行贷款50万元。于是，双方协商通过转按揭加提前还贷的方式完成该项交易。即许鲜的银行贷款批下来后，需要先替张山峰偿还银行欠款40万元，待银行将张山峰房屋解抵押后双方再去房管局过户，然后再将其余尾款一并支付给张山峰。此后，许鲜通过银行将40万元打入卖方贷款银行指定的还款账户后，等待张山峰房屋解抵押后办理过户。但张山峰一直没有与许鲜联系办理过户手续，许鲜到卖方贷款银行了解后才知道，张山峰根本没去银行办理提前解抵押手续，而是把其40万元挪到生意上去了，于是双方发生纠纷。许鲜将张山峰诉至房山区人民法院。
　　二、法院审理
　　法院经审理查明，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实、合法、有效，双方均应信守并实际履行，根据《合同法》第8条、第60条、第107条的规定认定被告张山峰的行为属违约行为，判令被告张山峰协助许鲜继续履行合同，并赔偿原告许鲜10万元违约金。
　　三、律师点评
　　北京专业房地产律师靳双权认为：在本案中，由于许鲜事先没有详细了解卖方按揭贷款银行内部扣款程序，导致自己支付的40万元存在一定的真空期，最终被卖方挪作他用发生纠纷。许鲜与张山峰之间就40万元的转按揭款事实上已经构成了合同的一部分，张山峰将本应还款给银行以解除房屋抵押的40万元挪作生意上用，属于未正确履行合同，张山峰应当对此承担违约责任。当事人试图通过转按揭来解除房屋的抵押，但这种操作存在一定的风险。
　　四、律师建议
　　靳双权律师提醒您：上述案例也说明了二手房买卖转按揭行为所存在的风险，转按揭或加按揭的本质已经是抵押贷款，而不是住房贷款。总之，不论卖方，还是买方，通过银行转按揭方式转让房产都是存在较大风险的，应当慎重

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