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非本村村民购买本村宅基地房屋的合同有效吗?损失怎么赔偿?

发布日期:2018-05-21    作者:110网律师
  非本村村民购买房屋的合同效力问题

案情介绍:
   张某显、鞠某兰系夫妻关系,二人均为荣成市××镇×××村村民。被告张某平系二人之女,张某平、张某生系夫妻,二人均非荣成市××镇×××村集体经济组织成员。2013年3月17日,张某显、鞠某兰将案涉房屋作价2500元卖给张某平、张某生,并由张某显与张某平、张某生签订了房屋买卖契约,协议的内容为:“立卖契人张某显将自己的正房五间卖给张某平居住为主人民币贰仟伍百元整当交不欠同众言明不许反悔恐后无凭立字为证;计开四至:东有道,西有墙,南至滴水,北有滴水;中成人:张某山、张某楚;代笔人:张某生;公历二〇一三年三月十七日”。张某平、张某生当日给付房款2500元。现张某平、张某生已在案涉房屋中居住多年。张某显、鞠某兰现以张某平、张某生不是本村村民,无购买农村房屋的权利要求确定双方之间的房屋买卖合同无效诉至荣成市人民法院,张某平、张某生则提出答辩意见并提起反诉,要求张某显、鞠某兰给付张某平、张某生房屋增值补偿款。
       荣成市人民法院经审理认为, 本集体经济组织成员将房屋卖给非本集体经济组织成员,在处分房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。二被告并非案涉房屋所在地荣成市××镇×××村集体经济组织成员。张某显、鞠某兰与张某平、张某生签订的房屋买卖协议,虽系双方当事人真实意思表示,但张某显、鞠某兰将房屋卖给张某平、张某生,违反了国家法律法规强制性规定,故该房屋买卖合同无效。张某显、鞠某兰应当返还购房款,并对房屋增值部分按照双方的过错比例进行承担。
        律师分析:
       合同是合同双方当事人之间就特定事项达成的一致意见,它不仅要求甲乙双方需要具有完全的民事行为能力、真实的意思表示,最重要的是不能违法国家相关法律的规定。
       本案最大的争议焦点就是张某显、鞠某兰与张某平、张某生之间的房屋买卖合同是否有效?
       北京诵盈律师事务所首席房产纠纷律师张星艳认为:
       根据我国《物权法》及相关法规的规定,农村宅基地不得向本集体经济组织成员以外的人进行转让,尽管张某显、鞠某兰与张某平、张某生之间的房屋买卖合同处理的是涉案房屋,但是在处分房屋所有权的同时也必然处分了宅基地使用权,因此违反了法律的强制性规定,应当认定为无效。
       北京诵盈律师事务所首席房产纠纷律师张星艳提示:
       因合同违反法律强制性规定无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错,应当各自承担相应的责任。”该条款明确规定了在确认合同无效后,应当返还财产,并根据双方过错程度承担赔偿责任。现张某显、鞠某兰应当按要求返还房屋并退还购房款2500元。同时,虽然张某显、鞠某兰与张某平、张某生间房屋买卖行为违反法律禁止性规定,但买卖之初确系双方真实意思表示,现房屋价值明显高于原价,房屋价值增值部分即为合同无效所产生的损失,其增值部分应结合购房年限、双方过错程度及原告反悔之本意由双方合理分担.

                                                                        北京诵盈律师事务所



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