向竞买人告知拍卖标的存在的瑕疵属于拍卖人的法定义务

裁判要旨

在拍卖活动中，向竞买人告知拍卖标的存在的瑕疵属于拍卖人的法定义务，除非拍卖人拍卖前申明不能保证拍卖标的的真伪或品质的。拍卖人对拍卖标的的瑕疵告知义务负有严格的证明责任，即使拍卖标的存有的瑕疵不足以影响交易的达成，但仍不能免除其告知义务。

案情

2014年6月10日，被告龙泰公司委托至高公司拍卖一处房屋及土地使用权。至高公司两次刊登拍卖公告，内容包括拍卖时间、地点、标的范围、位置及参考价。7月17日，原告牟中国向至高公司申请竞买并签订协议，协议约定“乙方一旦进入拍卖会现场，即表明愿意现状接受标的”。牟中国于当日交纳保证金100万元。7月18日，牟中国以1280万元拍得标的，并签署《拍卖成交确认书》，付款时间为同年7月23日前。7月21日，牟中国得知龙泰公司因向银行贷款以该标的办理了抵押(贷款于2014年7月24日到期)与至高公司交涉，要求解除抵押后再付款。7月24日，龙泰公司还清银行贷款。7月25日牟中国以拍卖标的权属变更问题协商无果致交易不能为由，要求退还保证金。7月26日，龙泰公司、至高公司刊登催款通知，要求牟中国7月28日前付款。7月28日，拍卖标的上抵押解除;8月6日，至高公司将该拍卖标的以1200万元再次拍卖成交。另查明，龙泰公司委托至高公司拍卖抵押物前未征得抵押权人同意。牟中国认为龙泰公司和至高公司在拍卖活动隐瞒拍卖标的瑕疵构成欺诈，向法院起诉，请求撤销《拍卖成交确认书》，退还保证金及占用期间利息，赔偿经济损失等请求。

裁判

湖北省荆门市东宝区人民法院审理后认为，拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，是拍卖人的法定义务，本案拍卖标的设定的抵押应属拍卖标的的权利瑕疵。拍卖人告知拍卖标的的瑕疵，应采取明确、主动的方式。《竞买须知》虽对拍卖标的情况进行说明，但未载明拍卖标的设定有抵押的情况;竞买协议还约定“竞买人一旦进入拍卖会现场，即表明愿意现状接受标的”，但该条款为格式条款，明显免除了至高公司的法定义务，排除了竞买人主要权利，应为无效。至高公司未履行瑕疵告知义务，虽属违反拍卖法的规定，但不足以证明至高公司主观上存在隐瞒瑕疵的故意，故不构成欺诈，但仍可导致牟中国对拍卖标的产生错误认识，应属重大误解，符合合同的可撤销情形。据此判决：撤销《拍卖成交确认书》;至高公司返还保证金;驳回牟中国的其他请求。

至高公司不服一审判决，提起上诉。荆门市中级人民法院审理后认为，首先，本案拍卖标的上设有抵押，且拍卖未经抵押权人同意属于拍卖标的瑕疵，至高公司拍卖前未对牟中国告知，构成瑕疵隐瞒;其次，拍卖时抵押担保的债务明显大于拍卖成交价，拍卖标的瑕疵对交易决策具有显而易见的影响;再次，尽管拍卖人事先曾劝阻牟中国参与竞买，但从现有证据看不出拍卖人劝阻的理由，特别是抵押的事实，劝阻行为既不能表明对存在瑕疵的说明，也不能表明其非故意或存有善意。因此，拍卖人的行为构成欺诈，遂对一审判决撤销《拍卖成交确认书》及至高公司返还保证金的判项予以维持，并改判至高公司支付资金占用利息。

评析

拍卖人未告知的拍卖标的瑕疵不影响交易达成是否构成欺诈，成为本案处理的关键。本案例即从拍卖人瑕疵告知义务的履行方式、证明责任及民事欺诈的构成展开评析。

1.拍卖人对拍卖标的瑕疵告知义务为法定义务

拍卖合同是委托人委托拍卖人以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者之买卖方式签订的合同，本质上仍属于买卖合同，拍卖人对拍卖标的信息的披露应负有与出卖人相同的义务。按照拍卖法的规定，向竞买人披露拍卖标的的瑕疵是拍卖人的法定义务，拍卖人的瑕疵告知义务应正当全面履行。本案中，从发布拍卖公告、拍卖活动的实施及签署成交确认书三个阶段的证据来看，均不能证实至高公司向牟中国告知了拍卖土地设定有抵押以及龙泰公司委托拍卖土地经抵押权人同意的事实。拍卖行为属于专业性的民事行为，具有严格的程序性，拍卖人履行瑕疵告知义务应以明示的方式作出，同时，拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，是拍卖法的强制性规定，并不因竞买人知道该瑕疵而免除拍卖人的告知义务。

2.拍卖人就瑕疵告知义务的履行负有严格的证明责任

拍卖人相对于竞买人具有更强的专业优势，其对于标的瑕疵信息的获取更容易，规避法律风险的方式更全面，因此，对于履行瑕疵告知义务的证明责任，法律课以其更高的要求。首先，在举证责任的分配上，拍卖标的的瑕疵告知义务为拍卖人的法定义务，义务是否履行，应由义务人证明之。其次，在证据证明力的审查上，拍卖人是具有一定专业性的职业出售人，其职业要求(包括注意义务)应更高，若拍卖人就拍卖标的的瑕疵事先告知了竞买人，则其对拍卖标的的瑕疵免责，竞买人须容忍拍卖标的的瑕疵，既将如此后果加诸竞买人，则事前应给予其获取标的信息的保障，否则有失公允。就拍卖过程看，标的信息和拍卖流程均由拍卖人控制，其在规范拍卖行为或留存证据等方面，较竞买人更具主动和优势地位，因此，法院对于拍卖人就瑕疵告知的证据审查应更严格。再次，在责任免除条款的认定上，拍卖法第六十一条规定了拍卖人的法定免责情形，即“拍卖人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质”，拍卖人声明应该在拍卖前以主动、明示的方式向竞买人作出，即声明之内容要为竞买人知悉，拍卖人声明的前提必须是拍卖人经全面详尽了解拍卖标的后仍不能保证其品质，即拍卖人已尽到合理审慎义务;拍卖活动中通常还以格式条款的形式约定协议免责事由，格式条款的提供方依法应对责任免除条款履行提示和明确说明义务，并对该事实承担举证责任，法院应严格审查免责条款的效力。本案中，至高公司举证不足以证实其履行了瑕疵告知义务。

3.拍卖人的瑕疵告知义务不因其不影响交易达成而免除

一般而言，拍卖人隐瞒拍卖标的的瑕疵足以影响交易的安全性，但并不一定影响交易的达成，但是否影响交易不是认定欺诈的必要条件。首先，从民事欺诈行为的构成要件看，应包括：行为上，告知虚假情况或隐瞒真实情况;主观上，具有故意;后果上，影响对方作出违背其真实意思的表示。可见，欺诈的构成要件并不论及其是否影响交易的实现，只要一方当事人故意隐瞒的事实足以影响对方当事人作出理性的决策，就构成民事上的欺诈。其次，从民事欺诈行为的法律后果看，以欺诈方式订立的合同，若不损及国家利益，属于可撤销合同的范畴，行使合同撤销权利的主动权在受欺诈方。在拍卖合同中，受欺诈的竞买人可选择与拍卖人继续交易或终止交易。因此，可撤销合同的法律后果也不以交易能否达成、合同目的能否实现为前提。

本案案号：(2014)鄂东宝民二初字第00228号，(2015)鄂荆门民二终字第00018号

案例编写人：湖北省荆门市东宝区人民法院 王明强 张小敏