咨询律师 找律师 案件委托   热门省份: 北京 浙江 上海 山东 广东 天津 重庆 江苏 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨询网 法律咨询 律师在线 法律百科
我的位置:110网首页 >> 资料库 >> 论文 >> 民商法 >> 查看资料

商品房交付需满足什么条件?商品房“验收合格”如何理解?

发布日期:2018-05-23    作者:彭亚兰律师

最近办理了多起开发商逾期交付,业主起诉要求支付逾期交房违约金的案子。开发商和业主双方签订的《商品房买卖合同》中一般都会明确约定交房期限,但对于交房条件的约定很多时候并不会非常明确。目前开发商与业主签订的《商品房买卖合同》范,主要是依据住建部和国家工商行政总局提供的《商品房买卖合同(示范文本)》为范本,再经各地住建部门和工商部门进一步规范后的示范文本。住建部和国家工商行政总局提供的《商品房买卖合同(示范文本)》中第8条第1款约定房屋交付的条件包括四种情况:1、商品房经验收合格;2、商品房经综合验收合格;3、商品房经分期综合验收合格;4、商品房取得商品住宅交付使用批准文件(一般指开发商取得当地住建部门批准的《房地产开发经营项目交付使用许可证》);合同另外会有一栏空白以便双方当事人自行约定交付的条件。前述四种交付条件中,由于第一种商品房经验收合格属于要求最宽松的,所以很多时候开发商都会在格式合同中约定第1种交付条件。这种情况的诉讼中,开发商和业主两方往往对约定的“验收合格”的具体标准产生分歧,这一问题往往也成为庭审的争议焦点。
对于商品房交付需满足什么样的条件?验收合格以什么为标准?由于该示范性合同文本没有表述明确,我国法律法规也没有非常明确的规定,因此在司法实践中存在差异。目前司法实践中主要存在两种观点:
第一种认为,只要开发商在工程主体竣工后,组织勘查、设计、施工、监理五方共同进行工程质量验收,就属于验收合格,达到交房条件;
第二种观点认为,商品房应该经过验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案证》,才符合交房条件。
本人坚持第二种观点的,认为商品房取得《建筑工程竣工验收备案证》是商品房验收合格的标准,也是交付的先决条件:开发商组织的五方单位进行的建筑工程质量验收是未经国家有关部门审查的,勘查、设计、施工、监理方实质上与开发商均存在利益上的关联关系,这种验收有种开发商自己给自己打分之嫌,缺乏公信力。根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定,住建部门或其他有关部门发现建设单位在竣工验收中存在违法行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。因此,未经住建部门确认的“验收合格”并非实质上的验收合格。《商品房竣工验收备案表》的填报要求开发商取得竣工验收、规划、环保、消防等各项验收证明文件作为前提,而只有取得《商品房竣工验收备案证》才能说明这些项目验收合格。且住建部门是对建设工程是否验收合格的审查和监督机构,其颁发的《商品房竣工验收备案证》才是作为证明商品房竣工验收的有力依据。
再从现有法律法规的规定来看一下我国法律法规对商品房交付条件和验收合格的深层规定。
《合同法》第279条第二款规定:“建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《合同法》对于建设工程竣工验收的规定较为笼统。
《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《建筑法》规定竣工验收的建设工程不仅需要取得质量验收,还需要具备其他竣工条件后方可交付。《合同法》和《建筑法》对于建设工程经验收合格才可交付使用的规定属于法律强制性规定。
《建设工程质量管理条例》第16条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织勘查、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。”这一条规定的是建设工程质量竣工验收。
《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该条规定将《合同法》和《建筑法》中有关建设项目验收合格规定细化为包含工程质量、规划、消防、人防等验收项目。这些验收项目不合格的,不得交付使用。这个属于行政法规强制性规定。
《建筑工程施工质量验收统一标准》中第6.0.7条规定:“单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文,必须严格执行。同时明确规定建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府住建部门或其他有关部门备案。否则,不允许使用。这个部门规章也强制性规定了建设项目竣工验收不仅包含工程质量验收,还包含其他各项验收项目,且必须到住建部门办理备案才能允许交付使用。这里的备案即指的是《商品房竣工验收备案证》。
综合上述法律法规的规定,我们可以解读出我国法律法规对于商品房交付的法定条件不仅需要取得质量验收,还需要通过规划、消防、人防、环保、公共设施等其他各方面验收(《城市房地产开发经营管理条例》第17条对此规定最为详细),并取得《商品房竣工验收备案证》,商品房才算验收合格。未通过前述各项验收并取得《商品房竣工验收备案证》的房屋不具备交付条件,不允许交付使用。《商品房买卖合同》中约定的“验收合格”首先必须符合法律规定规定,其交付标准不得低于法定交付条件,况且住建部和工商总局制定全国《商品房买卖合同》范本的初衷就算为了保护购房者,加强对开发企业企业的管理,从这个层面来理解,也不可能将商品房交付的标准定义为开发商组织的质量专项验收合格!不符合上述交付条件的房屋,交房期限届满业主可以拒绝收房,并要求开发商根据合同约定承担逾期收房的违约责任。

没找到您需要的? 您可以 发布法律咨询 ,我们的律师随时在线为您服务
  • 问题越详细,回答越精确,祝您的问题早日得到解决!
发布咨询
发布您的法律问题
推荐律师
左华军律师
上海浦东新区
沈岚敏律师
福建莆田
黄嘉坤律师
福建莆田
陈宇律师
福建福州
申维丰律师
北京海淀区
王阳律师
四川成都
杨冬梅律师
浙江杭州
徐岳律师
浙江杭州
黄险峰律师
辽宁大连
热点专题更多
免费法律咨询 | 广告服务 | 律师加盟 | 联系方式 | 人才招聘 | 友情链接网站地图
载入时间:1.34185秒 copyright©2006 110.com inc. all rights reserved.
版权所有:110.com