商品房层高缩水 之根本违约标准

【案情】

2013年9月18日，张某与某房地产开发商A公司签订商品房预售合同，合同约定：建筑面积150平方米，净高2.85米，每平方米6500元。合同签订后，张某支付首付款29.5万元，余款 68万元银行按揭。在办理交房手续时，张某发现层高(即净高与楼板厚度之和)缩水(经测定平均净高为2.78米)，经与A公司交涉无果后，至法院起诉，要求解除与A公司签订的商品房预售合同。

【解析】

笔者认为，由于层高缩水程度较轻，对生活影响不大，A公司尚未构成根本违约，为维护合同交易安全和诚信原则，应认定张某主张法定解除权不成立，其诉请应予驳回。但在层高缩水不构成根本违约的适用标准上，如适用住房与城市建设部发布的《住宅设计规范》(编号为GB50096-2011)第5.5.2条“卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3”之规定。则因该标准过低，容易造成合同双方当事人利益关系失衡。

对于广大普通家庭而言，购置房产花费数额巨大，仅首付款就可能倾其全家所有，还要承担长年的银行按揭。当事人巨资购置房产目的在于提升自己及家人未来的生活质量和品位，因而必然对家居环境有较高要求，如果住房层高不够，将对其产生空间上的压抑和心理上的不适。《住宅设计规范》中层高之强制性标准，仅仅是法律上的最低要求，与之相比，购房者期待标准自然要高一些，具体高多少与合同约定数值密切相关。本案中净高约定为2.85米，如将根本违约标准定为2.40 米，那么，缩水在0.45米(占比15.79%)之内均视为一般违约，显然已突破购房者能够忍受之心理底线，显失公平。

由于商品房层高与面积之间存在空间数量上的可比性，故层高根本违约标准问题可套用面积问题规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，将层高误差比绝对值3%作为根本违约标准。涉案商品房层高误差比绝对值：(2.85-2.78)÷2.85×100%﹦2.46%，小于3%，故可判断张某行使法定解除权条件尚未成就。

应特别说明的是，在相当程度上，层高缩水比面积缩水更能挑战购房者的心理承受能力，如同样缩水50%，两者之间张某将如何选择?不言而喻，因此，参照面积规定确定层高根本违约标准并不存在矫枉过正、偏袒购房者一方之虞。

(作者单位：江西省南昌市湾里区人民法院)