购房前如何防范合同纠纷

导读：近年来，受中国经济下行影响，作为经济发展风向标的房地产市场动荡日益加剧，加上房产宏观调控政策频繁出台，房产市场交易信息不对称日益凸显，购房者往往对房屋买卖的程序不甚了解，对购房合同有哪些常见的风险没有具体的认识，签定房屋买卖合同不够谨慎，导致纠纷不断。据调查显示，六成以上的购房者都曾遇到过房产纠纷。那么，如何在购房前防范合同纠纷？出现纠纷该如何解决？作为专业的房产律师——黄涛律师查阅大量房产交易法律法规，梳理相关同类案例，结合其自身代理各类房产纠纷案件所积累的多年经验，全面地对房屋买卖过程中常见的各类风险进行解读，分析产生各类纠纷的原因，并就如何防范房屋买卖过程中出现的各类纠纷提出针对性建议，以期能对广大购房者有所帮助，从而减少各类房产纠纷的发生。新形势下，房屋买卖合同纠纷除了存在一房数卖、阴阳合同等以往类型外，也呈现特殊房产买卖纠纷、假借名(如“名为合作建房实为房屋买卖”等)合同关系纠纷等新的类型，经梳理，购房过程中常见的房屋买卖合同纠纷包括以下几大类： 一房数卖合同纠纷 　　所谓一房数卖是指出卖人先后或同时以多个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给不同的买受人，又称房屋的多重买卖。一房数卖是经常遇到的房产纠纷。

　　典型案例：2013年，陈先生购买A房屋。2012年，尚未取得产权证的陈先生与丁先生签订《房屋买卖合同》。合同签订后，陈先生向丁先生交付房屋，丁先生向陈先生交付70万元，双方未办理房产变更登记手续。2013年8月11日，陈先生又与孟女士签订《房屋买卖合同》，约定将A房屋以149万元卖出。陈先生于2013年8月15日取得该房屋产权后，又与孟女士签订《存量房屋买卖合同》(即网签合同)，该合同约定价款65万元，双方办理了房产登记手续，孟女士按65万元的计税金额交纳税费，但向陈先生实际支付149万元。

　　丁先生知道后，诉至法院，要求确认陈先生与孟女士签订的网签合同无效，并将房产过户到自己名下，理由是65万元的房价严重低于市场价值，双方故意避税违反国家法律规定。法院认为，陈先生与孟女士签订的《房屋买卖合同》是设立双方民事权利义务关系的协议，而网签合同系为完成产权过户而签，双方的权利义务不受网签合同约束。丁先生应就该两人签订的《房屋买卖合同》提出主张，在该合同的法律效力未经司法程序确认前，丁先生要求确认网签合同无效，不予支持。最后，法院判决驳回丁先生的诉讼请求。

　　黄涛律师提示：实务中，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

　　(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

　　综上，一房数卖是常见的购房合同纠纷，购房者应从以下几个方面防范风险：一是购房者要确保定金是交付给房屋所有权人也就是出卖人；二是查看出卖人的身份证明、房屋所有权情况(到房产管理部门核实)，最好将房屋所有权证书提存；三是按房屋买卖进度付款，避免陷入被动境地。


签订阴阳合同纠纷 　　阴阳合同是指在一次交易中同时签订两份不同的合同，其中一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。在二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然也可能侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。

　　典型案例：甲将其拥有的某处房屋一间出售给乙。为了逃避税费，两人商定签订A、B两份房屋买卖合同。A合同约定的交易价格为50万元，为了在办理产权过户手续时少交税费，双方在B合同约定的交易价格为30万元。同时，A合同约定：B合同交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的B合同是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式合同，不具有法律效力。A、B两份合同签订后，乙仅向甲支付了30万元购房款，办理了产权过户手续，并按照30万元的房屋价格缴纳了有关税费。按照A合同约定，乙本应在取得《房地产权证》三天内付清。但此后，乙一直拖延支付余款，经甲多次索要未果，遂酿成纠纷，甲便提出仲裁。仲裁庭认为，在本案中，A合同则为“阴合同”，B合同则为“阳合同”，双方签订“阴阳合同”的目的是为了规避国家税收，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的”规定。鉴于甲乙双方签订B合同是通过合法形式掩盖非法目，并损害了国家的税收利益，故应属于无效的合同，从行为开始时就没有法律约束力，不发生法律效力。而另一份合同约定房价50万元的A合同则是双方当事人真实履行合同，双方之所以有纠纷是由于只是由于买方对欠款20万元拖欠不付，才引发纠纷。故该份50万元房价的合同具有法律效力。最后，甲要求乙支付余款20万元的仲裁请求得到支持。

　　黄涛律师提示：订立“阴阳合同”这种做法会带来不尽的麻烦，而且也会给买卖双方带来不小的风险。首先，对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，就构成偷税罪，有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。其次，对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。另外，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同买方如果动了歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，会引起合同纠纷，一旦没有保存好相关证据或有相关见证人，而买受人支付房款又不足额，那么整个交易就可能以“便宜”了买受人而告终结。即便卖方保留好相关证据，或者有见证人证明双方的交易实际是以更高的价款来成交的，因为这种交易涉嫌逃税，税务机关同样可以根据相关法律规定，对卖方偷逃营业税或个人所得税的行为进行罚款甚至追究刑事责任。造成交易双方当事人不必要的重大经济损失。