违约金低于房价上涨差额，可要求调高违约金

 违约金低于房价上涨差额，可要求调高违约金
 

【提要】

卖方违约，房价上涨，违约金标准低于买方实际损失的，应当予以增加。买方的实际损失应以合同确定无法履行的时点为准，同时结合违约情形及获利情况予以酌定。
 

【案情】

2016年9月23日，甲方宋1与乙方李2签订了《购房合同》，约定李2购买宋1位于本市海淀区161号房屋，成交价格为372万元，合同主要内容如下：1、因乙方尚未取得购房资格，需出售乙方名下的房产，双方约定在甲方取得房产证后六个月内，乙方向甲方交纳首付款或全款，甲乙双方办理过户事宜，如到期乙方未支付首付款或全款，视同乙方违约，甲方收取定金归甲方所有；2、因乙方目前未取得购房资质，为保护甲方利益，在乙方未取得购房资质前，乙方有权将房产转让他人，甲方售房价格不变；3、签订合同时乙方须交纳10万元定金，甲方应向乙方出具收条；4、因乙方将房产转让他人时，甲方应积极配合乙方工作，按时出席看房、面签、过户等事宜，若甲方不予配合，视同甲方违约；5、如在合同履行期内，甲方将房屋出售他人或因甲方原因不出售，视同甲方违约；6、鉴于甲方该房产尚未取得房产证，甲方承诺在2017年5月1日前取得房产证，若未在规定时间内取得，视同甲方违约；7、甲方如实告知乙方该房屋情况，如未告知该房屋存在谋杀、自杀、死亡等情况，视同甲方违约；8、如甲方违反第四、五、六、七条规定，未过户，甲方须双倍返还乙方定金并赔偿乙方房价的10%，即37.2万元，如已过户，除上述赔偿外，另需赔偿乙方过户所发生的一切费用。合同签订后，2016年9月23日，李2向宋1支付定金5万元；2016年9月30日，李2向宋1支付定金5万元；2016年12月15日，李2向宋1支付房款62万元；2017年3月20日，李2向宋1支付房款28万元，以上共计支付10万元定金以及90万元购房款。

2017年1月18日，李2与宋1签订《存量房屋买卖合同》，双方依据此合同办理了网签手续。上述《购房合同》及《存量房屋买卖合同》均系李2之子李x宝代李2所签，李2向法院出具了授权委托书。2017年4月20日，在李2与宋1办理过户过程中，因涉案房屋被查封，故未能办理过户手续。

另查，2016年4月17日，宋1与案外人程某（程某1代签）经北京链家房地产经纪有限公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定宋1将涉案房屋出售给程某，房屋总价为人民币344万元，合同约定程某拟贷款金额170万元，于2017年3月30日前三日内将第一笔首付款25万元支付宋1，于2017年3月30日前将第二笔首付款138万元以理房通托管方式支付宋1，补充协议另约定如果在合同期内，程某弟弟程某1取得了北京购房资质的情况下，同意将合同变更为程某1购买。合同签订当天，程某向宋1支付定金10万元。在合同履行过程中双方发生争议，2016年12月27日，程某将宋1诉至法院，要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，并要求宋1支付违约金68.8万元。在起诉本案同时，程某向法院提出诉讼保全申请，主要以宋1拒绝出售房屋，导致无法实现购房目的为由，要求查封涉案房屋。2017年2月23日，法院经审查准许程某的保全申请，并作出相应民事裁定，该裁定于当日执行。

在该案审理过程中，程某1作为第三人出庭，程某与程某1均要求将涉案房屋过户至程某1名下，程某1已取得北京市购房资质，同意一次性向宋1支付剩余房款，并将剩余房款334万元存入法院指定账户。

2017年6月7日，在李2起诉宋1一案审理中，李2明确表示要求解除与宋1签订的《购房合同》及《存量房屋买卖合同》。

2017年6月9日，在程某起诉宋1一案审理过程中，经法院主持调解，宋1与程某1达成如下调解协议：一、宋1于二〇一七年六月二十四日前协助程某1办理位于北京市海淀区小南庄29号楼6层1单元161号房屋的房屋所有权证，办理上述产权登记手续的相关税费由程某1负担；二、程某1于二〇一七年六月二十四日前向宋1支付剩余房价款334万元；三、宋1于二〇一七年六月二十四日前赔偿程某1实际损失人民币87000元。

此后，李2向法院提出诉讼保全申请，主要以宋1违约，导致无法实现购房目的，需要承担违约责任为由，要求冻结程某1存入法院指定账户中应向宋1支付的300万元案款。2017年6月15日，法院经审查准许李2的保全申请，并作出相应民事裁定，该裁定于当日执行。

现涉案房屋已过户至程某1名下，宋1已收到扣除300万元保全款项以外的34万元案款，并向程某1支付了87000元赔偿款。
 

【一审及二审裁判观点】

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李2与宋1签订的《购房合同》及《存量房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。

但宋1在与李2签订房屋买卖合同之前，已经与案外人程某签订了房屋买卖合同，并且因合同履行问题导致程某将宋1诉至法院，并申请查封了涉案房屋。宋1的一房二卖行为，违反了诚实信用原则，且致使李2与宋1之间的房屋买卖合同不能得到履行，对此，宋1应当承担违约责任。现李2与宋1双方均同意解除《购房合同》及《存量房屋买卖合同》，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

宋1收取的10万元定金及90万元购房款，应当予以返还。因宋1一房二卖行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。李2称合同约定的违约金标准低于所造成的实际损失，故主张增加违约金数额，要求按照2017年4月20日涉案房屋市场价值与合同成交价格的差价计算违约金数额。

本案中，宋1的违约行为致使李2未能取得涉案房屋的所有权，因房屋市场价格上涨，势必在李2重新购置同类型房屋时，为其带来额外的房款损失，故对于李2认为合同约定的违约金标准过低的主张，法院予以采纳。现李2主张按照2017年4月20日市场价格计算差额损失，但此时并未确定双方房屋买卖合同必然无法继续履行，2017年6月9日李2向法院明确表示同意解除合同，且李2表示于2017年7月19日购置了他处房屋，根据现有证据，比较实际购买房屋与涉案房屋在评估时点的市场单价，实际购买房屋的单价明显低于涉案房屋在评估时点的单价，若按照2017年4月20日的评估价由宋1负担差价损失，明显有失公平。

另外，李2新购置房产的地理位置、面积等与涉案房屋存在较大差别，按照此价格认定房屋差价亦存在不合理之处。故，对于宋1尚需赔偿李2的违约金金额，法院将结合宋1的违约情形、获利情况及李2的损失情况等予以酌定。
 

【一审及二审判决结果】

一、解除原告李2与被告宋1于二〇一六年九月二十三日签订的《购房合同》及二〇一七年一月十八日签订的《存量房屋买卖合同》；

二、宋1于本判决生效后十日内返还李2定金人民币10万元以及购房款人民币90万元，共计人民币100万元；

三、宋1于本判决生效后十日内向李2支付违约金人民币60万元；

四、驳回李2的其他诉讼请求。

案例来源：（2018）京01民终3947号（姚剑）