借名买房及借名登记中的物权变动案例

发布日期：2018-06-15 作者：靳双权律师

　　　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　智威公司诉称：被告曾系辉图公司公司职员。2001年11月，辉图公司以杨国辉和被告名义出资购买了位于北京市西城区602、603室两套住房作为公司职工宿舍。2001年11月29日，辉图公司以被告名义与北京中海房地产综合开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并交纳了首期购房款297043元。
　　2012年2月27日，剩余购房款660000元在中国工商银行办理了抵押按揭贷款，贷款期限20年，自2002年2月7日至2022年2月7日。2002年8月29日，辉图公司投资设立智威公司，承继辉图公司北京办事处销售业务，被告等销售人员划转给原告，由原告占有、使用房屋并继续每月按期偿还按揭贷款至今，辉图公司明确该房屋所有权归原告所有，原告多次要求被告变更产权登记，被告不同意，影响了原告行使房屋的处分权。
　　原告认为，该房产由原告实际占有、使用、收益，并经辉图公司确认对原告所有，原告是实际所有权人，被告不同意变更房屋权属，侵犯了原告的合法权益。为此，诉至法院，要求判令被告张磊协助原告办理位于北京市西城区603室房屋权属变更登记手续;诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　我不认可原告所诉的事实。关于借名卖房问题，原被告双方没有合同约定。被告是房屋的所有权人，房屋的各项手续均由被告办理，被告将房屋借给原告作为职工宿舍使用，原告向被告支付租金。2013年5月23日，被告将房屋抵押给兴业银行，办理了360万元最高额抵押借款，现款项未予归还。依据《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指导意见》第15条之规定，现在涉案房屋无法更名，请求驳回原告的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　张磊原系辉图公司驻北京办事处职员。2002年，辉图公司投资设立智威公司。
　　2001年11月29日，北京中海房地产综合开发有限公司作为出卖人，张磊作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》约定：张磊以957034元购买603号房屋;首付款为297034元，余款660000元以银行按揭贷款方式支付。2002年2月1日，张磊作为借款人，中国工商银行作为贷款人，北京中海房地产综合开发有限公司作为保证人，三方签订《个人购房借款合同》约定：张磊借款660000元用于购买603号房屋，贷款一次性汇入北京中海房地产综合开发有限公司在贷款人处开立的账户，还款账户的户名为张磊。
　　2012年6月12日，张磊取得603号房屋的所有权证书。2013年5月23日，该房屋抵押给兴业银行股份有限公司北京积水潭支行，最高额抵押借款金额为360万元。
　　辉图公司为证实其主张，提供第一组证据：1.购房发票两张，日期为2001年11月29日，付款人为张磊和杨国辉，金额分别为297034元及244815元;2.银行转账支票存根一张，金额为442729.90元，用途为房款;3.收款人为北京中海房地产综合开发有限公司进账单两张，金额为442729.90元及10万元，证明603号房屋首付款系辉图公司交纳。张磊对上述证据的真实性认可，不认可证明目的，称首付款系其以现金方式支付。
　　第二组证据：1.购房款发票，付款人为张磊，金额为66万元;2.账号为×××工商银行存折;3.工商银行自动提款机客户通知书;4.个人业务凭证，证明辉图公司偿还按揭贷款的事实。张磊认可上述证据的真实性，不认可证明目的。认为该款是辉图公司给付张磊的房屋占用费，不认为是辉图公司偿还的贷款。
　　第三组证据：1.内部自制支款凭证，证明辉图公司支付按揭款的事实;2.中冶辉图公司股份有限公司出具的证明，证明按揭款由辉图公司支付的。张磊对证据1中有其签字的认可，其他的不予认可，对证据2的真实性不认可。
　　第四组证据：1.证人证言，证明辉图公司交纳603号房屋首付款及贷款的事实，房屋一直由公司占有使用;2.装修费收据及电气燃气费发票，证明603号房屋由辉图公司装修并交纳费用的事实。张磊对证人证言及装修费收据的真实性不予认可;对电气燃气费发票的真实性认可，不认可证明目的，认为房屋由张磊交付辉图公司使用，公司支付各项费用，现房屋已被收回，张磊自行使用。
　　辉图公司提交张磊个人信息表、《关于对于违纪职工除名的决定》，用以证明张磊父亲为工人、母亲为教师，其家庭当时并无在京购房的经济实力;张磊的妻子吴娜当时担任公司会计，公司支付603号房屋按揭款的领款表格系吴娜制作、张磊签字，公司支付首付款的内部记账凭证也是吴娜制作，因此张磊明知603号房屋系公司购买的资产;2005年张磊因长期旷工被公司除名。张磊认可证据真实性，但不认可证明目的，认可吴娜系其配偶。
　　根据当事人提交的证据及陈述意见，法院补充认定以下事实：
　　1、辉图公司陈述其借名购房的背景为：2001年，辉图公司公司为解决北京办事处销售人员住宿需要，分别以公司职员杨国辉、张磊的名义购买了602、603号两套住宅，并以二人名义办理了按揭贷款，购房首付款及按揭贷款均系公司支付和偿还。后公司又以职员马飞名义购买了1401号住宅。2011年，公司分别与杨国辉、马飞补签了《代持有房产协议》，但张磊拒绝补签。针对上述主张，辉图公司提交了辉图公司出具的《证明》，杨国辉、马飞及当时的公司出纳张旭忠的证人证言，以及杨国辉、马飞签署的《代持有房产协议》等证据予以证明。
　　2、关于603号房屋首付款的支付情况。辉图公司提供日期为2001年11月29日的北京市销售(转让)房地产专用发票两张，显示张磊交“603房款”297234元，杨国辉交“602房款”244815元，均加盖有北京中海房地产综合开发有限公司公章;提供日期为2001年11月29日的现金缴款单一张，显示北京中海房地产综合开发有限公司收到房款10万元;提供日期为2001年11月29日的进账单一张，显示北京中海房地产综合开发有限公司收到房款442729.9元;提供2001年12月25日的公司记账凭证，显示该公司支出的购房款在会计科目中借方记为固定资产。辉图公司通过上述证据证明603号房屋首付款系由其支付。张磊对上述证据的真实性认可，不认可证明目的，称首付款系其以现金方式支付。法院对辉图公司提供的证据予以采信，上述证据足以证明603号房屋首付款系由辉图公司出资。
　　3、关于603号房屋按揭贷款的支付情况。辉图公司提供张磊签署的《个人购房借款合同》、《住房贷款申请审批表》，显示张磊购买603号房屋向中国工商银行按揭贷款66万元;提供北京市销售(转让)房地产专用发票，显示北京中海房地产综合开发有限公司收取603号房屋房款66万元;提供张磊名下账号为×××的工商银行存折原件、流水明细及向该账户汇款的大量工商银行个人业务凭证、自动提款机客户通知书;提供大量辉图公司公司北京办事处内部自制支款凭证，部分显示“款项使用原因：办事处购房按揭款”、“款项计算依据：602室按揭3710元，603室4600元”、“会计：吴娜”、“承办人：张磊”等内容。辉图公司通过上述证据证明603号房屋按揭贷款一直由公司偿还。张磊认可上述证据的真实性，不认可证明目的，认为辉图公司给付张磊的款项为房屋占用费，并非偿还的贷款。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　驳回辉图公司的诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　本案争议焦点为辉图公司与张磊之间就603号房屋是否存在借名买房关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。辉图公司主张其与张磊间存在借名买房的法律关系，其应就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。
　　“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。
　　根据本案查明事实，603号房屋虽系以张磊名义购买，但首付款系由辉图公司出资支付，按揭贷款也一直由辉图公司定期偿还，房屋自购买后一直由辉图公司占有使用，大量购房原始票据材料亦由辉图公司持有，且在内部支款凭证上张磊的妻子吴娜曾作为会计人员签字。此外，辉图公司对于其借名买房的原因、过程进行了详细说明，还同时提出了其借用其他职员杨国辉、马飞名义买房的事例与本案相互印证，前述人员亦作为证人出庭证实了辉图公司的主张。基于以上事实，法院认为辉图公司已就其与张磊之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任。
　　反观张磊一方，虽提出部分抗辩理由，但其既未能对首付款的出资提供反证，亦未能对按揭贷款因何由辉图公司偿还、房屋为何由辉图公司占有使用等作出合理解释。而辉图公司实际出资购买的603号房屋登记在张磊名下，必定不会毫无缘故。张磊仅系辉图公司之员工，其并未举证证明双方存在借贷、赠与等其他法律关系。因此，根据辉图公司所提供的证据，足以确信双方之间借名买房关系的存在具有高度可能性，故法院认定辉图公司与张磊之间存在借名买房关系。
　　需要指出的是，当事人之间约定借名买房的，借名人可以要求房屋登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记，但是房屋因涉及善意交易第三人利益或者其他原因无法办理转移登记的除外。尽管法院认定辉图公司与张磊之间就603号房屋存在借名买房关系，但是张磊已将该房屋抵押给兴业银行股份有限公司北京积水潭支行。因涉及抵押权人利益，辉图公司要求张磊协助办理603号房屋所有权转移登记之请求，法院暂无法支持。对此，辉图公司可另行通过合法途径解决。

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