小区地面车位到底该归谁？

开发商欲将小区地面没有产权的车位出租给业主,而小区业委会认为所诉争车位系全体业主所有,遂引发诉争车位纠纷。近日,重庆市高级人民法院对该案终审后,认定小区地面没有产权的停车位属公共用地使用权的范围。

2015年3月27日,因重庆市某房产开发公司拟将部分车位出租,帝景豪苑小区业主委员会则声明小区地面停车位是利用小区公共用地设立的,属于小区业主共同所有,开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。

双方协商未果,房产开发公司遂向重庆市第五中级人民法院提起诉讼,请求依法确认帝景豪苑小区建筑区划内,规划用于停放汽车的地上停车位393个的权属归其所有。

庭审中,房产开发公司认可《商品房买卖合同补充协议》第九条第三款应为“如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有,甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”条文中对小区车位、车库等配套设施的权利归属为不确定表述,即应当理解为双方仅约定了“只有当车位等配套设施明确归房产开发公司所有后,房产开发公司才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理”。

重庆五中院一审认为,本案中,帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,不能办理产权登记,其本质属于土地使用权的范围,地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。有关部门规划地面停车位的用途,与小区道路、绿化等规划用途一样,是确定小区内公共土地的使用方式。但规划与权属无关,权属的确定应当依据物权法的规则来进行。因此,诉争地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。

据此,重庆五中院遂判决驳回房产开发公司的全部诉讼请求。房产开发公司不服一审判决,提起上诉。重庆市高级人民法院经审理后,近日作出终审判决,驳回上诉维持原判。

占用公共土地的车位归业主共有

■以案释法

我国物权法第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定,建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。即开发商能够以自己的名义处分停车位,应当以其享有车位所有权为前提。

据重庆五中院审理该案的审判长胡智勇介绍,小区地面规划停车位归属开发商还是业主,双方争议很大。开发商获得国有土地使用权进行开发,该土地使用权和开发修建房屋的所有权由开发商原始取得,原本归属开发商。但随着商品房的销售,该国有土地使用权逐步转移至购房人。最终,包括小区道路、绿化、公共管理用房、健身娱乐设施等在内的小区公共土地使用权全部转移至全体业主。

地面停车位非可以办理产权的建筑物,其本质仍然是土地使用权,该土地使用权最终转移归属全体业主。开发商将房屋销售完毕后,其对该小区的土地使用权,包括绿化、道路、地面车位的占用土地使用权消灭,其不能再主张任何权利。除非开发商仍自持有未销售房屋,作为业主之一共同行使权利。

因此,小区地面停车位的占有、使用、收益等权利归属全体业主,物业服务单位接受委托管理地面停车位,可以按照约定收取一定服务费。（重庆五中院）