借名买房案例：什么情况下借名买房可以转移登记？

发布日期：2018-06-19 作者：靳双权律师

　　　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　刘佳林、方中、方柏、周盼诉称：宋博系刘佳林的外甥。方中与刘佳林系夫妻关系，方柏系刘佳林、方中之子，周盼与方柏系夫妻关系。501号的房屋现登记在宋博名下。该房屋系经济适用房，因宋博一家在崇文区的房屋被拆迁，宋博获得经济适用房购买资格。
　　2007年10月17日，宋博购买了该房屋，房款共计329837元由我们一家支付。2008年12月22日，开发商向宋博交付房屋，房屋钥匙由宋博交给我们，我们于2011年8月对房屋进行了装修并入住。现我四人均在该房屋内居住。此外房屋的印花税165元、专项维修资金6597元、契税4947.55元、综合地价款4983.7元、产权代办费800元、房屋登记费40元亦系我们支付，上述费用的票据原件及《北京市商品房预售合同》原件、房屋所有权证原件(该原件已被宋博挂失)均在我们这保存。
　　经法院确认，双方系借名买房关系，因房屋所有款项均系我们一家出资，且对房屋进行了装修并入住，我们以宋博的名义买房，事实清楚，得到了生效判决的确认。现我们诉至法院，诉讼请求：一、判令宋博协助方柏办理501号房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记在方柏一人名下;二、诉讼费由宋博承担。
　　2、被告辩称
　　宋博辩称：不同意刘佳林、方中、方柏、周盼的诉讼请求。双方之间的争议系由于2007年前后，双方均在申请经济适用房购房资格(刘佳林以亲属方图的名义申请，方柏自行申请;我在拆迁过程中，也在争取经适房购房资格)。
　　2007年下半年，我在取得经适房购房资格后，由于经济条件所限，与刘佳林、方中、方柏、周盼达成一致，由他们先行出资，在他们取得购房资格后，我另行出资，双方各自取得一套经适房。但之后他们一直未能取得相关资格，并在协商中反悔，双方无法达成一致。根据人民法院判决书，房屋已确认归属于我所有，参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，刘佳林、方中、方柏、周盼的诉讼请求不应得到支持。综上，请求法院驳回刘佳林、方中、方柏、周盼的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　刘佳林与方中系夫妻关系，方柏系刘佳林、方中之子，周盼与方柏系夫妻关系。宋博系刘佳林的外甥。
　　2007年10月17日，宋博与开发公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了501的房屋。该房屋的合同约定总价款为329666元，实际总价款为329837元。合同签订后，刘佳林一家支付了该房屋的全部购房款329837元，并于2011年对房屋进行装修后在该房屋内居住至今。2010年1月22日，颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为宋博，房屋性质为经济适用房。2013年4月8日，宋博补办了该房屋的所有权证。该房屋的印花税165元、专项维修资金6597元、契税4947.55元、综合地价款4983.7元、产权代办费800元、房屋登记费40元均由方柏一方支付，且上述费用的票据原件、《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件(该原件已被宋博挂失)均在方柏一方处保存。
　　另查：上述房屋的购房资格系因拆迁而取得。本案庭审中，方柏一方称其于2007年7月与宋博达成借名买房协议，约定宋博将其购房指标给方柏一家，由方柏一家出资购买房屋，待可以过户时将房屋过户至方柏名下。宋博对此陈述不予认可，并称其于2007年10月与方柏一方达成换房协议，约定由方柏一方先行出资购买宋博取得指标的房屋，待方柏一方取得购房资格后再由宋博出资购买方柏一方取得资格的房屋，但就过户未达成一致协议。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　宋博协助方柏办理501房屋的所有权转移登记手续，将该房屋产权过户至方柏名下。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　　依法成立的合同，受法律保护。本案中，宋博因拆迁取得购房资格后，于2007年10月17日与开发商签订《北京市商品房预售合同》，后方柏一方支付了全部购房款，并于装修后在涉案房屋内居住至今，购房票据原件及房屋所有权证原件亦由方柏一方持有，综合考虑上述因素及双方之间的亲属关系，法院对双方之间存在借名买房约定的事实予以认定。该借名买房约定系双方当事人的真实意思表示，且房屋在本案法庭辩论终结前已具备上市交易条件，故该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守该约定。现方柏一方要求宋博协助办理房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至方柏名下的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。

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