口头约定的借名买房协议有效，法院判决经济适用房过户

发布日期：2018-06-21 作者：靳双权律师

　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　张谦与王润诉称：张谦与王润系夫妻关系，张谦与张征为同胞兄弟关系，张谦为二哥，张征为四弟。张征为北京市×公司职工。
　　1994年三四月份，张云正与张谦二人，准备购买位于1502室和801室两套住房。其中，1502室由张云正购买，801室由张谦购买。因张云正与张谦当时均为国家干部，故两套房屋均交张谦以其五弟张锋5和四弟张征名义购买。1998年6月30日，张谦以张征的名义交付了801全部房款。1998年8月7日签约入住。
　　1998年至2003年，该房始终为张谦居住使用。2003年，张征居住的北京市×公司宿舍被拆迁，失去了住所，又无经济能力购买商品住房。张谦考虑到同为一胞兄弟，无偿让张征暂时居住使用801室房屋。2011年，张谦和其他几个兄弟帮张征把顺义祖产宅基地的房子盖好，张征在该房居住至今。
　　张征已不需要居住使用801室房屋，却将房屋交给他人使用，虽经张谦多次要求，仍拒不归还。另2011年后，办理房产证，张征不予配合，致使该房始终无法办理房产手续及过户手续。故诉至人民法院，请求法院判令：1、依法确认801室房屋归张谦、王润所有;2、张征协助张谦、王润办理801室房屋登记手续;3、张征将801室房屋腾退给张谦、王润;4、诉讼费用由张征承担。
　　2、被告辩称
　　张征辩称：双方之间不存在借名登记的约定，张谦不存在任何出资，房屋与张谦无关系，张谦是恶意诉讼，张征不同意张谦的请求。
　　二、法院查明
　　张谦、王润系夫妻关系。张谦与张征系同胞兄弟关系，其中张谦为二哥，张征为四弟。801室房屋的购房发票(时间1998年6月30日，面额109322.03元，客户名称张征)及入住签约单(时间1998年8月7日，产权人签字张征)的原件均由张谦持有。2003年9月之后，张征一直居住在房屋内。
　　另查，证据材料中的张征与张征为同一人。
　　庭审中，张谦、王润主张房屋是张谦出资以张征名义购买，并提供张云正、张硕、张锋三位证人出庭作证及录音材料一份予以证明。其中，录音材料中张征明确承认：“你二叔这房现在我住着呢，我什么时候都承认这房是他的”。张征主张房屋系自己购买，对张云正、张硕、张谦三人的证人证言的真实性和证明目的不予认可。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)801室房屋归张谦、王润所有。
　　2)张征协助张谦、王润办理801室房屋登记手续。
　　3)张征将801室房屋腾退给张谦、王润。
　　2、二审判决
　　1)维持一审判决第三项;
　　2)撤销一审判决第一项、第二项;
　　3)驳回张谦、王润要求确认801室房屋归张谦、王润所有及要求张征协助张谦、王润办理房屋登记手续的诉讼请求。
　　四、律师点评
　　本案争议的关键事实是张谦、王润与张征之间是否存在借名购买房屋的约定。
　　张征在张谦提交的录音中认可争议房屋属于张谦所有;张硕、张锋的证人证言、张云正的证人证言所证明的事实与张谦陈述的借名买房事实相符;再结合购房发票及入住签约单的原件均由张谦持有的事实，综合判断足以认定张谦、王润与张征之间存在借名购买涉案房屋的约定。张征所述的联系房源、签订协议、交纳物业取暖费用、装修、居住等，均不能否定其与张谦、王润存在借名买房约定的事实，张征应当依该约定履行。因此，张征应当将房屋腾退交张谦、王润。张征如认为自己对房屋有贡献或因借名买房一事受到损失，可以与张谦协商或另行解决。
　　借名买房关系是双方当事人之间的一种合同关系，借名人有权要求出名人依约履行，但并不能直接取得所有权。房屋尚未办理所有权登记，且需要补足相关手续后才可办理，因此法院直接判决确认所有权归张谦、王润不当，过户问题应待条件成熟后依双方之间的借名买房约定履行。

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