建设工程/房屋买卖合同纠纷等七类审判实践中有关法律适用问题的思考

  关于合同纠纷案件的审理问题
      合同案件是民商事审判中最常见的。我们在审判过程中，要正确适用合同法及相关司法解释，促进交易顺利进行，着眼于从根本上化解合同纠纷，为经济平稳健康发展创造良好司法环境。
      第一，正确认定合同效力。合同的效力问题是合同纠纷案件审理的前提，合同效力一旦认定错误，常常又会导致责任认定等方面的问题，进一步放大法律适用的错误。因此要审慎认定合同效力，正确适用合同法第五十二条的规定，除非违反了法律的效力性的强制性规定，一般不应轻易认定合同无效，以维护交易的稳定性。比如，城市房地产管理法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应报有批准权的政府审批。对于转让划拨土地上房屋未经政府审批的，我们认为，房屋买卖合同的效力不受影响，以转让划拨土地上房屋为内容的房屋买卖合同，自合同成立时生效。上述法条规定的审批行为，影响的是物权变动的效力，并不影响房屋买卖合同的效力。
      第二，准确把握合同解除条件。
      在此问题上，主要是正确理解合同法司法解（二）第二十四条的规定。该条规定明确了对于合同解除通知提出异议的期限为三个月，未在期限内提出异议而起诉的，人民法院不予支持。随着这几年审判实践经验的积累和理论研究的不断深入，对这一规定的具体理解问题，出现了一些争议：如当事人通知解除，但其并不享有符合合同法规定的实体上的解除权，对方未在期限内提出异议，是否仍应以此认定合同解除？我们倾向于认为，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，应符合合同法第九十三条或者九十四条规定的条件。亦即合同法第九十三条第二款和第九十四条是行使合同解除权的实质性要件，“通知对方”是形式要件，二者缺一不可。从合同法的立法目的看，除法律有明确规定外，一般应尽量维持合同关系的存续，规范合同行为，促进交易安全。如果缔约方可以任意解除合同，将使合同目的无法实现，破坏了合同的合法性和严肃性，影响经济发展和社会秩序。
      第三，合理界定违约责任。
      在违约责任的界定上，主要是实现违约金的补偿性。在此同时，在个案的处理上也应体现一定程度的惩罚性，应妥善平衡两者之间的关系，避免畸高畸低违约金造成的事实上的不公平。在审判实践中，对如何适用违约金和赔偿可得利益争议很大。我们认为，赔偿可得利益损失和支付违约金均是违约方应当承担的违约责任形式，可得利益的性质纯粹是弥补损失，而违约金则兼具弥补损失和惩罚违约方的性质，但侧重于弥补损失。如果合同约定有违约金且该违约金足以弥补损失，法院一般不应再支持可得利益损失。