二手房买卖中卖方违约,买方要求支付违约金一案
发布日期:2018-06-28 作者:靳双权律师
一、原告诉称
原告邓女士起诉称:2008年6月,在甲市某中介公司居间服务下,我和王先生签订了《房屋买卖合同》,由我购买王先生所有的房屋一套,卖价约定为90万元整,合同约定由我3日内支付定金3万元,10日内支付首付27万元,剩余购房款由我走银行按揭,王先生在收到首付款后向我交付房屋,任何一方违约需按房屋总价的20%支付守约方违约金。合同签订后,我按照约定支付了定金和首付款,银行按揭就等王先生配合我办理。但就在等待办理按揭手续时,王先生见房价涨得厉害,突然告诉我,房子不卖了。后经协商未果,故请求法院判决解除我和王先生签订的房屋买卖合同,王先生退还我定金和首付款共计30万元,并赔偿我违约金18万元。
二、被告辩称
被告王先生辩称:我不同意邓女士的诉讼请求,请求法院驳回。
三、法院查明
法院经审理后查明:2008年6月,邓女士和王先生在中介公司介绍下,签订了《房屋买卖合同》,合同约定王先生将自己所有的一套房屋,以成交价90万元卖给邓女士。付款方式为按揭,交房时间是邓女士付清首付款之日。任何一方违约需按房屋总价的20%支付守约方违约金。合同签订后,邓女士按约履行了付款义务,此时房价大幅上涨,王先生见自己房屋卖亏了,就高价将房屋卖给了第三人,并及时办理了过户登记手续,对邓女士却一直没有履行交房义务。
四、法院判决
法院经审理后判决:
1、解除双方签订的《二手房买卖居间合同》;
2、王先生退还邓女士定金及首付款,共计30万元;
3、王先生向邓女士支付违约金18万元。
五、二手房买卖律师靳双权点评
原被告双方签订的《二手房买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,被告违反约定已将涉案房屋出售给第三人,交易不能正常进行的原因全部在于被告,被告的行为已构成根本违约,应承担相应的违约责任,按约定支付房地产总价款20%的违约金,所以,法院判决是正确的。
违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定,但如果发生纠纷,并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。具体说,如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%,则认为违约金约定过高,需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失,则守约方除可主张违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口,每逾期一天,需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金,当双方发生争议时,下家无法证明自己的实际损失真有那么多,法院最终将违约金调整为每日100元。房屋买卖双方要结合上述法律规定,依据自己的实际情况,合理的约定违约金,才能充分保障己方的利益。
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