借名购买经济适用房，实际出资人要求过户的条件

发布日期：2018-07-12 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　刘涛院诉称：刘涛系王忠的外孙，刘涛父亲承租的公房位于北京市崇文区10号，刘涛及其母亲是共居人，全家三口人均落户于此房屋。1998年刘涛父亲去世，该房屋变更承租人为刘涛母亲，2006年该房屋被拆迁，刘涛获得一套安置房坐落于北京市昌平区1402号，房屋为经济适用房性质。后刘涛取得该房屋的所有权证书。
　　2013年11月29日，刘涛、王忠签订了《存量房屋买卖合同》，约定刘涛将房屋卖给王忠，交易价格为30万元。王忠要求刘涛协助其办理该房屋的过户手续，但王忠并没有实际将购房款支付给刘涛。在双方签订合同时，该房屋的市场价格已经在200万元以上，刘涛认为该合同的内容对刘涛显失公平，严重侵害刘涛的利益，故诉至法院，请求：1、判令撤销刘涛、王忠双方于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》;2、诉讼费由王忠承担。
　　2、被告辩称
　　王忠辩称：不同意刘涛的诉讼请求。2013年双方签订的房屋买卖合同，实际上是履行2006年双方口头协议，2006年房屋是由王忠出全部资金购买，购房的所有证据原件都在王忠处保留，房屋也一直是从交房之后由王忠居住至今。2013年双方的买卖合同是在履行2006年口头协议的约定，北京市一中院对该事实已经确认。请求法院依法驳回刘涛的诉讼请求。
　　二、法院查明
　　2006年12月26日，刘涛(买受人)与房地产开发公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定：刘涛购买昌平区1402号房屋，房屋预测建筑面积共74.46平方米，房屋总价款197319元。2011年7月13日，北京市住房和城乡建设委员会填发《房屋所有权证书》，写明：位于昌平区1402号房屋为刘涛单独所有，房屋性质为经济适用房。房屋在办理入住手续后一直由王忠居住使用。
　　2013年11月29日，王忠(买受人)与刘涛(出卖人)签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于昌平区1402，建筑面积共74.74平方米;经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币30万元整。
　　2014年王忠将刘涛诉至法院，要求判令刘涛履行双方于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》，配合王忠办理房屋过户手续，将房屋产权人由刘涛变更为王忠，法院判决：刘涛履行配合王忠办理位于北京市昌平区1402号房屋过户手续，将房屋产权人由刘涛变更为王忠。后刘涛不服上诉，北京市第一中级人民法院审理后，认为：王忠主张与刘涛有口头的借名买房约定，王忠提供了下列证据：王忠向刘涛支付房屋价款的证明;王忠对房屋进行装修后，占有并实际使用房屋;王忠持有房屋的产权证原件及购房的相关手续;王忠对为何借名买房亦提供了合理解释。综合以上证据，法院对王忠的主张予以采信，认可王忠与刘涛有借名买房的口头约定。最终判决：驳回上诉，维持原判。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　驳回刘涛的诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　因重大误解订立的合同，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。现刘涛主张《存量房屋买卖合同》在订立时显失公平，因该《存量房屋买卖合同》系对2006年双方口头借名买房协议的确认，因此，不应以2013年的市场价格判定2006年的交易成本，对刘涛要求鉴定房屋在2013年的市场价值的申请法院不予准许。刘涛以该协议显失公平主张撤销，依据不足。
　　当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。现刘涛主张王忠欺诈，表示双方存在换房的约定，对此刘涛未能提供充分证据予以证明且王忠亦不予认可，故法院无法采信。关于刘涛申请调取其名下的北京银行明细及开户信息以证明房款支付情况，因该证据与刘涛提出的诉讼请求并无直接关联，故法院不予准许。综上所述，法院判决驳回刘涛的诉讼请求。

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