商品房买卖中,开发商逾期交房,买受人该如何维护自己的权益
发布日期:2018-07-16 作者:靳双权律师
一、原告诉称
原告王女士起诉称:我因工作调到A市,所以决定在A市区购买一套房屋,2004年8月,我和A市区一家开发商签订了《商品房预售合同》,约定了交房日期是2005年10月30日前,逾期交房的,承担违约责任。但是开发商并未按约定期限交付合格房屋给我,而是在2006年3月1日才把符合验收合格的房屋交付给我。在逾期交房的这段时间里,我一直在外租房居住。所以请求法院判令解除我和开发商签订的《商品房预售合同》,并向我支付从2005年10月30日到2006年3月1日逾期交房的违约金和这期间我在外租房的全部租金。
二、被告辩称
被告开发商辩称:我公司已经在2006年3月25日,向王女士支付了逾期交房的违约金2万元,同时还赠送了王女士三年免交物业费的待遇,王女士已经接受了2万元现金也没有缴纳第一年的物业费,这说明王女士已经接受了我公司对其进行的赔偿,所以请求法院驳回王女士的一切诉讼请求。
三、法院查明
法院经审理后查明:
1、开发商约定的是在2005年10月30日前交付验收合格的房屋给王女士,而实际交房时间是2006年3月1日。
2、开发商支付了王女士2万元违约金 ,还提出了要免三年物业费的决定。
四、法院判决
法院经审理后作出判决:开发商于本判决生效后7日内,支付王女士剩余违约金3万元。驳回王女士其他诉讼请求。
五、北京商品房买卖纠纷律师靳双权点评
由于开发商逾期交房是确实存在的,合同又对逾期交房做出了明确约定,所以根据诚实信用原则,王女士要求开发商支付违约金的请求法院予以支持,但是开发商已经在2006年3月25日,向王女士已经支付了违约金2万元,所以开发商只需要支付剩余违约金就可以了。对于王女士请求支付逾期交房期间在外面的房屋租金,因为开发商支付的违约金足够支付王女士的房屋租金,所以法院驳回了王女士的这一请求。
对于王女士要求解除合同这一请求,因为双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示,所以合同依法有效。《合同法》第94条规定:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,另一方可以解除合同。本案中,开发商确实逾期交房,但是经催告后4个月左右(可以算是合理期限),就将验收合格的房屋交付给了买受人,并承担的违约责任,所以,开发商针对自己的违约行为有主动承担责任的动作,所以对于要求解除合同这一请求。法院不予支持。当然,如果开发商经催告后,交付时间过长,买受人就有权要求开发商解除合同。
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