买房后发现有户口未迁，卖方是否构成违约？
发布日期：2018-07-17 作者：杜红涛律师
2015年5月29日，王某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定“出卖人应在该房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付违约金。当天，王某还携张某与某担保公司签订合同，约定王某在房屋产权证核发之日起5个工作日内按银行或公积金管理中心相关规定，在担保公司的协助下办理房屋抵押登记手续，逾期应支付违约金。
两份合同签订后，双方办理了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等手续。但在过户后，王某发现该房屋内仍有原户籍人的户口未迁出，影响了自己子女在此房屋落户上学。因此，王某将张某诉至法院，要求支付违约金17.75万元。
虽然张某辩称自己对此不知情，且早已无法与未迁出人取得联系，但王某在一审过程中提供的证据证明了张某作为出卖方没能在合同签订前详尽、确切地了解房屋涉及的户口问题，应承担相应违约责任。一审法院判决支持了王某的诉讼请求，判令张某支付其违约金4万元。
法院审理：新房主起诉获赔违约金
法院审理认为，争议房屋在案件诉讼期间仍有相关户口未迁出，张某属于未履行该项约定义务，应承担相应的违约责任。王某有权在张某的债务履行行为不符合约定的情况下，拒绝张某的履行要求。考虑到张某明确表示无法与原户籍人取得联系督促其将户口迁出等客观事实，且王某已将户籍迁入，法院酌情调整张某应承担的违约责任。据此判张某给付王某违约金10万元。
律师说法：卖方是否构成违约
依据双方签订的存量房屋买卖合同之约定，卖方应当在房屋所有权转移之日起3日内办理原有户籍迁出手续。本案中，争议房屋在本案诉讼期间仍有相关户口未迁出，张某未履行该项约定义务，该行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。双方约定的违约金包括两部分，即逾期不超过15日的，支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日的，应自逾期超过15日起按日计算已付款万分之五的违约金。按日支付违约金的目的，是督促当事人及时履行合同，因此卖方应对自己的违约责任进行赔偿。
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