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开发商导致买受人房贷没批下来,开发商不能要求解除合同

发布日期:2018-07-17    作者:靳双权律师
  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告XX开发商起诉称:2006年12月,我公司与吴先生签订了商品房买卖合同,合同约定由吴先生购买我公司开发建设的房屋一套,房屋总价款为100万元,付款方式是签订合同当天支付首付款35万元,余下65万元从银行贷款,限期三个月内支付剩余购房款。合同履行期间,如果吴先生逾期付款超过30天的,我公司有权解除合同,同时吴先生向我公司支付总房款1.5%的违约金。合同签订后,被告吴先生的贷款没有批下来,导致吴先生一直没能支付剩余购房款。我公司找到吴先生,要求解除合同并支付违约金,为此我们双方发生争执,所以请求法院判令解除我公司与吴先生签订的商品房买卖合同,吴先生腾退房屋,吴先生支付我公司违约金。
  二、被告辩称
  被告吴先生答辩称:我不同意解除合同,我的贷款没有批下来是开发商负责环节导致的,责任不在我,我不存在违约,并且贷款没有批下来,开发商也没有及时告知我,我不同意解除合同,请求法院驳回原告的诉讼请求。
  三、法院查明
  法院经审理后查明:原告XX开发商与被告吴先生于2006年12月签订了商品房买卖合同,合同约定由吴先生出资100万元购买XX开发商正在修建的房屋一套,合同签定当日,被告吴先生支付首付款35万元,剩余款项由吴先生从银行贷款支付,限期三个月内支付剩余购房款。履行合同期间,如果吴先生逾期30日支付剩余购房款的,XX开发商有权解除合同,吴先生支付总房款1.5%的违约金。合同生效后一个月内,XX开发商向相关部门申请备案。开发商在收到首付款后,把房屋交付给吴先生使用。本合同签订后,原被告又签订了补充协议,约定由XX开发商指定贷款公司为吴先生办理贷款一事,吴先生要积极配合办理贷款一事。合同签订后,被告吴先生按照合同约定支付了首付款35万元,同时开发商将诉争房屋交付给吴先生使用。合同签订后,由于商品房买卖合同备案手续迟延完成,贷款公司也没有及时告知吴先生提供资料,后由于国家政策调整,对银行按揭首付款要求提高,导致吴先生银行贷款没有批下来,剩余65万元购房款也没有按时还上,XX开发商找到吴先生,要求解除合同腾退房屋,并支付违约金,但是吴先生不同意解除合同,双方争执不下,XX开发商诉至法院。
  四、法院判决
  法院经审理胡作出判决:解除原告XX开发商和被告吴先生签订的商品房买卖合同,判决生效后10日内吴先生将房屋腾空交开发商,并支付开发商违约金1.5万元。
  被告吴先生不服,提出上诉,二审法院判决:撤销一审判决,驳回原告开发商的一切诉讼请求。
  五、律师点评
  北京房产律师靳双权分析认为:本案中,原被告双方签订的商品房买卖合同,是双方当事人真实意思表示,合同依法有效,因此只有在出现法定解除事由或者符合合同约定的解除条件,合同当事人才能行使解除权。本案中,被告吴先生在签订合同后,按照合同约定按期交纳了首付款35万元,并及时与补充协议约定的贷款公司接洽贷款一事,提交了办理贷款所需要的相关资料,可以说已经充分履行了合同。导致吴先生没有在约定期限将剩余购房款支付给开发商,是开发商没有处理好备案一事造成的,所以开发商不能主张逾期支付购房款应承担1.5%的违约金这一责任。另查明,贷款公司在为吴先生办理贷款时,没有及时通知吴先生提供相关资料,没有尽到告知义务,这也是贷款没有办成的另一原因。在贷款没批下来时,贷款公司和开发商也没有告知吴先生,没有与吴先生协商,也没有通知吴先生通过其他途径交清剩余购房款,就盲目的要求解除合同。综上,XX开发商不具备法定的单方解除合同的条件。
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