针对查封房产的买受人“善意”审查应严格遵循法定要件完备主义

　　【基本案情】

　 2007年，徐某因商品房委托代理销售合同纠纷一案将金陛公司诉至法院，法院判决金陛公司于判决生效后七日内返还徐某预付款一百一十万元及其他费用，金陛公司未主动履行上述判决，徐某于2009年向法院提出执行申请，执行中，法院于2012年8月31日查封了涉案房屋。涉案房屋被查封后，案外人王某向法院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。徐某则以王某之执行请求应与金陛公司解决、与其无关、王某与金陛公司签订的房屋买卖合同为虚假合同等进行抗辩；金陛公司则认可其与王某的房屋买卖行为，同意王某的异议请求。后法院经审查于2014年11月作出执行裁定，驳回王某的异议请求，王某不服该裁定，提起异议之诉。

　 【裁判观点】

　　法院认为，本案的争议焦点为王某是否符合最高人民法院相关规定中能够排除执行的条件。本案中，关于支付价款问题。虽然金陛公司出具了王某购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票，亦未有转账记录。王某称购房款为现金支付，并表示有借款支付房款行为。但其关于借款支付房款表述，佐证的借款人均为其亲属，且均称为现金给付王某，无转帐记录。另外，本案中，涉案房屋在2012年即被查封，但在查封当时，金陛公司未表示存在房屋实际权利人王某这一事实，而王某也一直迟至2014年才向法院提出执行异议主张权利。综合来看，王某实际权利人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定，故对其执行异议理由法院不予支持。

　 【法官评析】

　 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个法定条款应属于排除适用关系，而非选择适用关系，善意买房人必须符合上述全部条款。

　 不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全，保护善意第三人的利益，法院为了实现其他债权而针对不动产采取执行措施，极易对房产被查封前的善意买受人产生利益侵犯。当特殊债权与普通金钱债权发生冲突和矛盾时，具体把握权利保护的顺位和原则时，前者应优先考虑。《物权法》第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。善意第三人信赖登记物权状态，且履行了了解物权公示的相关注意义务，即便被查封房产尚未登记在购房人名下，在购房人无过错的情况下应认定房产归购房人所有，查封房产应发生物权转移效力并实质上否定查封这一司法介入手段所附着的国家强制力。前述结果是法律通过利益衡量后作出的对第三人的信赖利益侧重保护的一项价值选择。

　 有偿、善意相对人的合法利益应受保护，但在司法实践中，被执行人与第三人虽签订买卖合同处分不动产，且合同在外观上合法有效，实际上存在通过恶意串通转移财产的可能。此时应仔细甄别，尤其是对“善意”要件加以澄清，掀开虚假房产买卖的面纱，主要是重点审查有无履行权利与实物的双重交付，有无违反交易习惯的做法，有无恶意串通的情节。如法院查实房产买受人在合同的订立及履行过程中均为善意,并履行了合同义务,且交易过程符合当地习惯、交易价格符合市场正常价格等，应赋与房产买受人一种与实际物权主体具有同等法律地位的主体形式(可称为拟制物权主体)，其已具备享有物权的内在条件,可对查封房产行使准物权请求权，进而排除执行。

　　综上所述，现行法律规定对买受人善意的认定已确立严格的操作标准，即须满足前述规定的四个要件。本案中，对于房款的资金来源，王某虽提供了一定的证据以印证其用借款转化为购房款和有付款的能力，但房屋买卖中存在诸多疑点及不合常理之处，亦无匹配的资金流向证明，其资金交易不具备完整真实性，现有证据难以认定其构成善意。

（作者单位：江苏省扬州市江都区人民法院）