购得学区房发现卖家户口未迁出 买家该怎么办？
发布日期：2018-07-20 作者：郑兰运律师
原标题：卖房人拒迁户口 买家怎么办？
购得学区房发现卖家户口未迁出 当事人可向法院申请“行为保全”
对于购房者来说，买到心仪的房屋无疑是一件令人开心的事，但发现新买的房子上还留有其他人的户口，却不免闹心。由于房屋买卖合同履行的时间较长，且往往涉及多名当事人，买卖双方很容易因为户口迁移的问题产生纠纷。据统计，2015年至2017年，仅北京市第三中级人民法院就审理了53件涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件，其中两成与“学区房”有关。三中院建议，涉及“学区房”户口迁移的房屋买卖纠纷案件中，当事人可申请“行为保全”暂时“冻结入学指标”，禁止卖方使用涉案房屋所对应学籍。
学区房内户口未迁出
卖家被判付违约金
昨天（19日）上午，三中院公布了一批涉户口迁移房屋买卖纠纷的典型案例。
李斌（化名）将自己名下的一套建筑面积为144.52平方米的房屋，以880万元的价格出售给赵海（化名）。签订《北京市存量房屋买卖合同》时，双方约定：“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。”
不久，房屋所有权变更登记至赵海名下。此时赵海才发现，自己购买的房子上还“挂着”两个户口。原来，这套房屋也是李斌前妻和儿子的户籍所在地，2015年3月李斌与前妻经法院判决离婚，此后房屋被判归李斌所有。
对此赵海十分气愤，自己购房时已经明确表示，房子买来就是要解决孩子的上学问题。如今李斌儿子的户口迟迟不能迁出，孩子的学区资格可能也会受到影响。于是，赵海将李斌起诉至法院，要求李斌承担违约责任。
经审理，法院认为，李斌在明知前妻、儿子的户籍所在地在涉案房屋的情况下，仍然与赵海在合同中就户口迁出和违约责任进行了约定，应该承担违约责任。
房子倒手数次
卖家为案外人户口“买单”
孙强（化名）、杨欣（化名）与闫博（化名）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同中规定，闫博要在规定日期之前将涉诉房屋交付给孙、杨二人，并在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。
此后涉诉房屋权属转移登记至孙强、杨欣名下，但二人查询发现，自己所购房屋上仍有户口未迁出，二人因此将闫博起诉至法院。庭审中，闫博辩称，未迁出户口系原房东陈某的户口，2010年自己从陈某处购得房屋，按所签合同陈某应在当年12月31日之前迁出户口，但此后陈某迟迟没有迁走户口。闫博认为，陈某户口未迁出并非自己的意愿，因此否认违约。
一审法院判决闫博支付孙、杨违约金8.95万元。考虑到二审期间陈某户口已迁出，孙、杨二人已成功迁入，二审法院撤销了一审判决，改判闫博支付孙、杨违约金3.3万元。
法院认为，虽然涉案房屋内原有户口并不属于闫博本人或者亲属，但他在知道涉案房屋内存有他人户口，却未尽合理审查义务，致使房屋不符合交付之条件，其行为已经属于违约。
涉“学区房”纠纷占两成
当事人可申请行为保全
三中院介绍，2015年至2017年，该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件,呈逐年上升趋势。法院对涉案房屋所处区域进行梳理后发现，20%的案件都涉及“学区房”买卖。
对于“学区房”相关纠纷来说，不仅关系着买卖双方的户口迁入迁出，还会对学籍归属产生重要影响，因此格外受到关注。为更好解决这一问题，三中院正在探索相关领域行为保全的使用。三中院民一庭孙京法官介绍说，根据法律规定，法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；即使当事人没有提出申请，法院在必要时也可以裁定采取保全措施。她表示，对于双方明确约定系购买“学区房”，以购房落户入学为主要目的的案件，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，在出卖人违约的情况下，很可能导致买受人购房目的无法实现。因此在此类案件中，对于买受人要求继续履行合同的，为了防止出卖人恶意使用学籍，法院将探索在诉讼过程中适用行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。
据介绍，当事人申请行为保全后，经审查符合规定的，将由法院作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口学位的保全裁定。法院会及时向相关教育部门、学校送达裁定书及协助执行通知书，以确保案件审理过程中学籍资格不会被恶意使用。（记者 孔令晗）
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