棚户区改造方面有什么新政策?房子拆迁，到底要钱好，还是要房子好，为什么?|京平拆迁律师解惑答疑

发布日期：2018-07-22 作者：北京京平律师事务所律师

棚户区改造方面有什么新政策?

京平律师答

您好，首先，很荣幸能够回答您的这个问题。
以下京平律师就结合国开行官方网站上的回应，以及棚改的拆迁相关补偿进行具体分析。
国开行官网上，在新闻中心—媒体聚焦下有一篇题目为《新华社：国开行称棚改融资工作正有序开展》的文章，内容为：
针对国开行收紧棚改融资的市场传闻，国开行回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。
据国开行介绍，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。
1、首先之前坊间流传的一刀切棚改实物安置等，也就是坊间流传，最多是一种或然性猜测，而不是必然性政策。请注意，国开行，全称国家开发银行,是政策性银行之一,也就是说,是金融机构银行的回应,不是行政机关作出的。银行做出的回应自然是从银行角度，本文主要是通过银行和金融圈的一些信号，做一些拆迁方面的预计和分析。棚改拆迁补偿安置原来的基本原则没有变。对被拆迁户而言关键的补偿安置问题还是合理到位。大家大可不必过于紧张。
2、棚改补偿安置大原则不变，合理补偿，不降低原有生活水平，长久生计有保障。权利受损，及时主张合法权益。
3、拆迁补偿主要是两种方式：货币补偿和产权置换，法律赋予了被拆迁户选择权。然而，实践中对法律和相关政策并不熟知的被拆迁户常会产生这样的疑问：“房子拆迁，到底要钱好，还是要房好?”，事实上两种方式无论哪一种，都应当确保被拆迁户在拆迁后“生活水平不降低，长远生活有保障。
4、但落实到具体的补偿安置中，两种方式的效果却有不同。
在棚改货币化安置为主时，被拆迁户经历完长久的拆迁后，拿到的补偿款完全跟不上瞬息万变的房产市场，原来的房子没有了，拿到的补偿款根本买不起新房子。当然补偿不足还有很大一部分原因是拆迁中存在违法违规的现象。
5、如果今后在棚改实物安置的方式下，可以从一定程度上缓解“拆迁后买不起房”的困境，那对广大被拆迁人是利好的。同时在棚户区改造等项目的拆迁中，以实物安置方式进行的，需要优先就近安置。因此，新趋势下的就近实物安置方式，能最大程度保障被拆迁人原有的生活水平和今后长远生计有保障。可以说，这一信号对于被拆迁户来说并非坏消息。
房子拆迁，到底要钱好，还是要房子好，为什么?

京平律师答

您好，很高兴回答您这个问题。您所问的拆迁选哪种补偿，实际上是问拆迁应该如何补偿才划算，因此关于两种补偿方式阐述如下：
首先，房屋拆迁时，要钱或者要房子是补偿的两种方式。一般在征收补偿协议中都会提供这两种方式，货币补偿或者产权置换。
其次，二者在补偿上有何区别呢?涉及到房屋拆迁补偿，有国有土地上房屋和集体土地上房屋两种类型，二者在补偿方式上都包含货币补偿和产权置换两种。
1、国有土地上的房屋征收：法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》。
1)选择货币补偿的，要依法经过房产评估程序，经过合法的评估后，依据评估的房屋价值进行补偿，被征收人与征收部门签订征收补偿协议。同时，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;
2)选择产权置换的，也是要经房产评估程序，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价;同时，选择产权置换的，房屋交付前，征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
2、集体土地上房屋征收：法律依据主要是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》。
1)选择货币补偿的，主要包括以下两个部分，房子的补偿和宅基地的补偿。农村的房屋是在自己享有使用权的宅基地上建设的，征收时不仅要补偿住宅，还要补偿土地。其中房子补偿标准是建筑重置成新价;宅基地的补偿，是包括土地补偿费和安置补助费，这两项补偿标准是按照各地所属省制定的区片综合地价进行补偿;同时还包括搬迁费、院落内其他地上附着物的补偿。
2)选择产权置换的，一般农村是可以采取回迁安置的方式。第一，是产权置换面积的大小，按照法律原则是最低“套内拆一平还一平”。第二，农村迁建安置一般是平房换楼房，大房换小房，此时，对于不足部分征收时要予以货币补偿。第三，回迁安置时，会涉及到过渡的问题，对此，征收方应当给予被征收人在交房前的过渡费。
再次，法律法规在产权置换中有怎样的特殊规范。
因旧城区改造、棚户区改造等项目而征收拆迁的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出征收决定的市、县级政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
最后，在实践中，两种方式分别有什么弊端。
根据法律规定的拆迁补偿原则，无论是哪种补偿方式，都应该确保被征收人现有的生活水平不降低。然而现实中，1)选择产权置换的，往往会出现以下情况：约定3年交房5年过去都杳无音信;或者，过渡期的临时安置费与过渡费偏低或者支付一段时间后就不再履行了，被拆迁人往往“赔了夫人又折兵”。2)选择货币补偿的，由于房地产市场的瞬息万变，加上征收程序众多、涉及利益重大。货币补偿往往会评估的价值低，还有地方存在先拆迁后补偿，之后履行难落实的违法情况。
总之，房子拆迁，无论是选择要钱还是要房子，都要注意所得的补偿，最终是否能够保证自己的合法权益，是否能保障自己原有的生活水平不降低，只要能达到以上几点，选房子或要钱是没有实质差别的，至于是选房子还是要钱，根据自己的实际需求自主选择即可。

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