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拆迁补偿的6个关键问题都在这里了(建议收藏)

发布日期:2018-07-22    作者:北京京平律师事务所律师
拆迁户一问:国家规定拆迁补偿多少钱?      京平律师答:
国家规定拆迁补偿的原则:征收房屋的,要保障被征收人生活居住水平不降低。
至于具体补偿多少钱一平,由于我国幅员辽阔没有办法制定统一的数额。而是各地依照国家规定的程序和原则制定补偿方案确定。补偿方案依法定程序制定,方案的确定程序如下。
拆迁户二问:拆迁方说补偿就这么多,补多少由他们说了算吗?
京平律师答:
补偿多少取决于房屋和土地的实际情况。具体来说,参照各地依法制定的补偿方案、评估结果、自家土地性质、房屋用途、结构、年限等因素,综合协商确定数额,最终达成补偿安置协议。
补偿方案的制定程序如下:
1)国有土地上房屋征收,由市、县级政府房屋征收部门拟定补偿方案,市、县级政府组织公告、听证、收集意见、修改之后最终确定并公告。
2)集体土地征收,由市、县级国土资源部门拟定方案,并组织公告、征询意见、听证、修改,确定最终方案之后报市、县级政府批准,市、县级政府批准后由当地国土资源部门组织实施。
拆迁户三问:我们这里补偿400一平,这个合理吗?
京平律师答:
判断补偿是否合理,主要从以下两点衡量。
1)看是否符合法定拆迁补偿标准。《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,拆迁补偿有两种方式,货币补偿和产权调换,被征收人有选择权。
产权调换最低是1:1。货币补偿,①国有土地上房屋或者城中村、城市规划区内的农村房屋征收,可以参照周边同类房地产市场价进行补偿,由有资质的评估机构评估确定价值。②农村征收补偿,是宅基地区位价与房屋新建价值之和,其中房屋新建价值依法定程序测量评估确定。
2)结合自家房屋和生活的特殊情况,如营业、装修、建房时间、面积等因素,衡量拆迁补偿是否会降低生活水平。如果拆迁完之后还要自己倒贴很多,生活水平不如从前,那这样的补偿就是不合理的。
拆迁户四问:我家房子很好,不想拆,拆迁方能说拆就拆吗?
京平律师答:
拆迁从法律上来说是征收行为,虽然是政府组织实施征收拆迁,具有强制性,但必须要按照法定程序开启征收并实施,否则就是违法的,不具有强制性,被拆迁人可拒绝。
1)征收项目的设立,必须要符合相关规划,具体包括以下四规划一计划:①国民经济和社会发展规划,②土地利用总体规划,③城乡规划,④专项规划,⑤保障安居工程建设和旧城区改建(主要指棚户区改造、旧城改造等项目)还要纳入市县级国民经济和社会发展计划。
2)征收程序:①国有土地上房屋征收,市县级政府在完成听证、风险评估、款项到位→作出征收决定并公告→实施征收→依法评估→达成征收补偿协议。②农村征收,国土资源部门发布拟征地公告,调查测量、制作一书四方案→市县级政府将征地材料组卷报省级政府或国务院批准→市县级政府将批准文号、时间、补偿方案等进行公告→实施。
拆迁户五问:村里说批文不能给我们看,补偿也没有房子,对吗?
京平律师答:
拆迁不是拆迁方的单方行为,需要被拆迁人参与。所谓村里说如何如何,大多时候是侵害了被征收人原本的权利,是违法的。
1)被征收人享有知情权。农村的征地批文、城市房屋的征收决定、实地勘察结果、评估机构的确定、补偿方案的意见采纳和修改情况等,都应由市县级政府组织落实公告,保障被征收人权利。
2)被征收人有权选择补偿方式,货币补偿还是产权调换,征收方应当提供两种方式,不能只是单方面决定只给房子或者不给房子。
3)被征收人享有救济权。无论征收的哪一环节出现违法情况,被征收人有权在期间内对违法行为,提起复议或诉讼,要求确认违法或撤销,从而维护自身合法权益。
拆迁户六问:拆迁补偿不合理但对方很强势,我该怎么办?
京平律师答:
征收拆迁的最后一个阶段,是达成征收补偿协议。但由于信息不对称、专业知识缺乏、征收的强制性等原因,被征收人处于明显的弱势一方。因此,征收方出于降低征收成本的目的,利用强势地位压低补偿的情况并不少见。对此如何应对?
首先,要坚守己方阵地,无论对方使用如何手段,都要顶住压力坚决对不合理和违法拆迁说不。
其次,保存好自身房屋土地的权属证件,并对实际状况拍照录像留存证据。
第三,了解拆迁的相关知识,注意审查对方是否符合拆迁的法定程序,是否有经依法审批,如果有违法情况,据理力争,谈判争取合理补偿。
最后也是最重要的,自己谈判仍然不起作用,就需要运用法律武器了。运用法律赋予的救济权,对拆迁违法行为进行精准打击,从而占据谈判有利优势,获得合理补偿。
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