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房屋买卖合同的出卖主体不合法,合同并非全都无效

发布日期:2018-07-23    作者:靳双权律师
  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告曹大叔起诉称:我名下有一处房产位于甲市某村。小曹是我儿子,1999年1月5日,在第三人老吴的介绍下,小曹和小李签订了房屋买卖合同,约定由小李购买上述房产,房屋总价款为3万元整,合同签订后,小李向小曹支付了全部购房款,小曹向小李交付了房屋和相关证件并腾出该房屋,小李接到钥匙后也搬进了该房屋一直居住到现在。小曹出卖上述房产时,我并不知情,小曹和小李的房屋买卖行为严重侵害了我的合法权益,所以请求法院判令小曹和小李签订的房屋买卖合同无效,
  二、被告辩称
  被告小李答辩称:我不同意义原告曹大叔的请求。小曹是曹大叔的儿子,并且还拿着诉争房产的土地使用证,当时小曹在腾退房屋时,曹大叔也从该房屋内把自己的东西搬走了,所以曹大叔上述诉称缺乏证据,请求法院驳回。
  三、法院查明
  法院经审理后查明:1999年1月5日,在第三人老吴的介绍下,小曹和小李签订了房屋买卖合同,由小李购买甲市某村的房产一处,该房产土地使用证上的名字是曹大叔(曹大叔是小曹的父亲),房屋约定的卖价是3万元整,签订合同时卖方签字是小曹代曹大叔签的。合同签订后,双方各自履行了自己的义务,随后小曹和曹大叔将该房屋的东西搬出,小李住进了该房屋到现在。2005年12月底,曹大叔称小曹没有经过自己同意,擅自将自己的上述房产出售,侵犯了自己的合法权益,起诉至法院,要求确认小李和小曹签订的房屋买卖合同无效。
  四、法院判决
  法院经审理后作出判决:驳回曹大叔的诉讼请求。
  五、律师点评
  房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为:买卖农村房屋虽然情况比较特殊,但也要按照房屋买卖的一般原则来进行,首先最基本的就是房屋产权人才能处理自己的房屋。本案中,诉争房屋土地使用证上的名字是曹大叔,不是小曹,所以接下来就要看看小曹是不是合法的合同主体?小曹作为曹大叔的儿子,曹大叔曾经在小曹面前说过要卖掉该房产,并且小曹还持有诉争房屋的土地使用证,同时在腾退房屋时,曹大叔也亲自将自己在该房内的东西搬走,这些足以能证明曹大叔知道小曹和小李买卖房屋一事,当时曹大叔并没有做出否认的动作,所以根据《合同法》第49条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”买受人小李有足够的理由相信小曹有权代理其父亲出售该房屋,小李主观上是善意的。小曹的房屋买卖行为构成表见代理,所以该行为有效。所以法院判决驳回原告曹大叔的诉讼请求是正确的。
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