借名买房的举证责任

发布日期：2018-07-23 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告李卫华、罗林诉称：西城区三里河二区1102号房屋系原告李卫华的供职单位于2002年出售给原告李卫华的，所有权属于原告。被告作为原告的子女(继子女)，因无房借住在诉争房屋。由于原告年事已高，行动不便，而诉争房屋配备电梯，设备齐全，故原告多次与二被告协商，从照顾老人的角度出发，由原告居住涉案房屋，二被告居住位于西城区黄瓜园的原告另一处房屋，以方便老人生活、出行。但二被告拒不腾房，经多次协商未果，故诉至法院要求二被告腾退西城区三里河二区1102号房屋，交还原告。
　　二、被告辩称
　　被告罗荣、马华辩称：不同意被告诉讼请求。首先，诉争房屋属于被告，被告在2002年已经支付了所有价款。且该房屋售价每平方米5600元，与当时商品房价格持平，而原告单位当时经济适用房为每平米1680元，该房屋没有享受原告单位优惠。其次，被告已经在此居住13年，并对房屋进行了装修，支付了所有物业及维护费用。最后，被告除此房屋外没有其他住房，而原告名下有多处房屋，完全有能力解决居住问题。
　　三、审理查明
　　罗荣与马华系夫妻关系，罗林为罗荣之父，李卫华为罗荣之继母。2002年5月8日，李卫华(乙方)与其供职单位(甲方)签订协议书，载明：西城区三里河二区1102号房屋建筑面积为77.69平方米，买卖价格按5600元/建筑平方米计算，共计435064元;甲方为乙方办理房改房产权证，乙方提供有关的证明材料，乙方承担有关办证费用;乙方按31.2元/建筑平方米交纳房屋维修基金，共计2423.93元;乙方如需对所购房屋进行交易时，甲方给予配合，并按届时经济适用房交易之规定办理相关事宜;乙方首付20万元，剩余房款分两年交清。乙方交清购房款后，甲方将房产证发放给乙方。
　　上述协议签订后，双方再次签订购房合同，该合同显示签订日期为2002年5月8日，实际签订日期为办理房产证手续时，其上记载：甲方根据国家机关房改办批准的价格，确定本合同销售住宅的价格。乙方所购房屋为1102号，建筑面积76.95平方米，每平方米5600元，共计430920元。若合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，待发证时据实结算。乙方需在签订本合同时，交付全部房屋价款。甲方为乙方办理经济适用房产权证，乙方给予配合。乙方所购房屋不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。
　　2013年11月16日，李卫华取得诉争房屋所有权证，其上记载的房屋所有权人为李卫华，共有情况无，房屋性质为按经济适用住房管理。李卫华确认该房屋系与罗林婚姻存续期间取得，为夫妻共同财产。目前房屋由罗荣、马华居住。
　　关于购房款的实际交纳情况，双方陈述不一，马华、罗荣表示：涉案房屋的购房款全部由其二人交纳，为此马华、罗荣提交由李卫华供职单位开具的收据三张，票面金额共计437487.93元，开具日期分别为2002年5月8日、2004年2月2日以及2006年3月23日。李卫华、罗林表示：涉案房屋的购房款由李卫华、罗林交纳了134519.40元，其余由马华、罗荣交纳，并表示因马华、罗荣垫付部分购房款，故同意其居住房屋。并提供原单位开具的收据一张，票面金额134519.40元，开具日期为2013年12月10日。
　　2013年9月12日，李卫华起诉罗荣、马华，要求其二人立即腾退涉案房屋。法院判决驳回李卫华的诉讼请求。李卫华提出上诉。二审审理期间，马华、罗荣以其二人借李卫华之名义购买涉案房屋为由，将李卫华、罗林起诉至法院，要求确认涉案房屋归其所有。2015年4月2日，法院判决驳回马华、罗荣的诉讼请求。该判决中认定双方并不存在借名买房的约定。同时，涉案房屋属于按经济适用房管理的央产房，原告在涉案房屋出售时并不是售房单位的职工，并不具备购买涉案房屋的资格。因此关于原告以借名买房为由要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，无事实及法律依据，无法得到法院支持。双方未上诉。2015年5月20日，第二中级人民法院出具裁定书，将李卫华诉罗荣、马华返还原物一案发回西城区人民法院重审。
　　本案重审期间，法院依法追加罗林作为原告。现二原告起诉要求二被告腾退涉案房屋。审理中，被告提出调解方案，由原告向其返还垫付房款并支付房屋价值损失300万元，其方同意腾退房屋，原告表示可以返还被告垫付的房款，但不同意支付房屋价值损失。法院明示被告可就返还房款及补偿问题提出反诉，被告明确表示不提出反诉。
　　四、法院判决
　　北京市西城区人民法院经审理后判决：
　　被告罗荣、马华将西城区三里河二区1102号房屋腾空，交原告李卫华、罗林收回。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　根据我国法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。诉争房屋系李卫华、罗林婚姻存续期间取得，系双方共同财产，其二人对房屋享有占有、使用等权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
　　关于借名买房的问题，罗荣、马华曾另案主张借李卫华之名购买涉案房屋，但并未提交具有证明力的证据证明双方存在借名买房的约定，且李卫华对此不予认可。罗荣、马华对此负有举证责任，其举证不能应承担相应的不利后果。故被告虽垫付了涉案房屋购房款，但根据生效判决确认，该行为并不符合借名买房之条件，被告要求确认房屋归其所有的请求已经被生效判决驳回，因此被告对该房屋不享有所有权及相关权能。
　　被告使用房屋系根据原告同意，现原告作为房屋所有权人，因需自用而要求被告腾退房屋，理由正当，但应给予一定腾房时间。被告所述不具备腾房条件的原因，其可根据自身经济能力予以解决，并非对抗所有权人行使权利的合法理由。
　　关于被告其垫付购房款一项，原告对此予以确认，并同意返还被告垫付的购房款，且经法院明示，被告表示不在本案中就该问题予以反诉。因被告调解意向中除返还购房款外还包含房屋价值补偿问题，在其不反诉的情况下法院不宜一并处理，被告可就此可另行主张。综上所述，对原告诉讼请求，法院应予支持。

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