出售二手房，买方批贷函作废合同是否继续履行

发布日期：2018-07-24 作者：靳双权律师

　　　　一、原告诉称
　　原告吴某、王某诉称：2016年6月22日，原告与被告通过中介签订房屋买卖合同及商业贷款付款方式补充协议，约定由二原告购买被告杨某所有的朝阳区绿丰家园602房屋，成交价280万元，原告于签约当日支付定金3万元，首付款59万元以及剩余现金尾款22万元均已支付。2016年10月22日，中介公司在不动产登记中心预约了过户并及时通知了杨某，但杨某却无故缺席。后中介公司公司再次预约过户号，并向杨某送达催促继续履行合同的函件，杨某依然未到场。在此期间，北京市房价上涨，杨某明确提出不愿意再出售诉争房屋。上述行为严重侵害二原告的合法权益，故诉至法院，请求判令1.杨某继续履行合同，将位于朝阳区绿丰家园602号房屋过户至二原告名下;2.杨某支付违约金36万元。
　　二、被告辩称
　　被告杨某辩称：第一，原告与中介公司、案外某公司恶意串通，就涉案房屋做了两次房源核验和网签。原告伪造了两份网签合同，企图骗取银行贷款，偷逃国家税款。所取得的银行贷款批贷函现已作废，且拒绝重申请新的银行贷款，或补足剩余房款，导致在合同规定期间未办理完成过户手续，构成根本性违约;第二，原告没有足够的资金购买涉案房屋，原告通过做高网签价格的方式来骗取银行贷款，做低网签价格逃避税款，少交税款38万余元。在批贷函作废之后，未按照合同约定及时自筹房款，不具备履约能力;第三，原告购买涉案房屋系家庭的第二套房产，根据北京市政府于2016年9月30日出台的新政策，原告应当重新办理贷款手续，并且向杨某补充支付首付款56万元，即补足总房款50%;第四，原告申请的银行贷款批贷函于2016年10月15日过期，后该批贷函被银行声明作废，按照协议，原告应在20日内以现金方式补齐剩余购房款，原告至今未支付;第五,合同履行期间经过150日后，杨某解除了双方签订的房屋买卖合同及其相应的补充协议;第六，杨某一直在积极履行合同，并多次发函催告二原告及时履行合同义务。综上，杨某在合同履行过程中，不存在任何违约行为，而原告已经构成根本违约。
　　中介公司述称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，中介公司协助双方预约了两次过户，但是杨某一方两次均未到场，导致过户手续未办理。
　　三、审理查明
　　涉案房屋系商品房，登记在杨某名下。2016年6月22日，二原告与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将涉案房屋出售给买受人，总价280万元。买受人于签订合同当日支付给出卖人定金3万元，买受人采取商业贷款付款，买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,任意一方未履行合同约定义务，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。
　　同日，原告与杨某签订《商业贷款付款方式补充协议》，约定：定金3万元于签约当日支付，双方应于网签后10日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款196万元，若贷款未获批准或批贷数额不足，买受人可再向其他银行申请，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。同日，杨某之妻签署《配偶同意出售声明》。
　　2016年6月22日至2016年10月19日，吴某先后通过支付宝及银行转账向杨某支付房款共计84万元。
　　房屋买卖合同签订后，原告与杨某共同前往银行申请贷款。2016年8月17日，该行出具《个人二手房按揭贷款承诺函》，批准发放贷款193万元，有效期两个月。2016年9月13日，杨某缴纳契税36300元。后，中介公司在不动产登记事务中心协助双方预约了2016年10月22日以及11月14日的不动产过户登记，过户当天杨某均未到场。
　　2016年11月30日，银行作出《告知书》，告知吴某、杨某该行出具的《个人二手房按揭贷款承诺函》因双方提交的网签合同撤销而作废。
　　庭审中，杨某提交2016年8月5日以及9月13日的两份网签合同，称其中一份网签合同系原告串通案外人某公司制作并上传建委系统，并使用该合同向银行申请贷款;另一份系原告串通中介公司制作并上传建委系统，目的是为了偷逃国家税款。原告则称按揭贷款及缴税手续均系双方共同办理。
　　上述网签合同分别于2016年8月19日及2016年12月5日注销。杨某称两份网签合同的制作上传均未经过其签字同意，自始无效;原告称双方在签订房屋买卖合同时，书面授权了中介公司协助办理网签手续，杨某不可能对网签事宜不知情。
　　经双方当事人申请，法院向房屋管理局进行了调查。该局向法院提供了相关卷宗。该案卷宗显示，涉案中介公司在交易当事人未在合同上签字的情况下，擅自将网上信息提交完成，违反了相关规定，故对该公司处以限制网上签约行为的行政处罚;经调查确认，中介公司并未为交易当事人规避税费的非法目的签订不同交易价款的合同提供便利。
　　庭审中，双方均表示原告支付房屋价款的义务系先履行义务，二原告亦同意一次性给付剩余房屋价款，但杨某称已经另案起诉对方要求解除合同。
　　四、法院判决
　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
　　一、原告吴某、王某与被告杨某继续履行于2016年6月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《商业贷款付款方式补充协议》;
　　二、被告杨某在原告吴某、王某支付剩余购房款196万元后十日内协助原告吴某、王某将位于朝阳区绿丰家园602号房屋的产权过户至原告吴某、王某名下;
　　三、驳回原告吴某、王某的其他诉讼请求。
　　五、　　双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属有效。合同签订后，双方应依约全面履行各自的义务。
　　本案中，双方在《商业贷款付款方式补充协议》中明确约定了银行贷款未获批准或不足额的处理方式，即20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。因此，即便银行的批贷函事后作废，亦不能认定二原告未付款违约。
　　杨某提出网签合同中的房屋总价与双方实际约定的房屋总价不一致，原告串通中介公司造假骗取银行贷款以及偷逃国家税款。但事实上，办理银行贷款以及缴纳税款均需要买卖双方到场，杨某作为银行业从业人员更应该对银行贷款流程熟悉了解，其抗辩称对此不知情难以得到法院采信。关于网签合同中签名及房屋价款不实的问题，杨某可要求相关部门进行处理，不影响双方房屋买卖合同的继续履行。
　　现原告已履行部分房款给付义务，并且同意一次性支付剩余房款，其有权要求杨某继续履行房屋买卖合同及补充协议，办理房屋过户手续，但支付房屋价款系先履行义务，杨某应在原告支付剩余房款后协助原告办理过户登记。
　　关于原告要求杨某支付违约金，本案中确实存在双方约定的实际房屋总价款、拟贷款金额与网签合同不一致的事实，交易过程中杨某要求相关部门介入处理并且停止继续履行合同，并非恶意违约，不应支付违约金。

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