遭遇政策调整房屋无法过户法院判决双方解除合同买方退还定金

发布日期：2018-07-25 作者：110网律师

遭遇政策调整房屋无法过户
法院判决双方解除合同买方退还定金
| 来源：人民法院报 | 作者：周周
购买商业用房遭遇政策调整不能过户，买房人李女士要求解除合同并返还定金，而卖房人张先生称在新政出台后的两个多月时间里，李女士一直坚称可以继续履行合同，拖了两个多月才要求解除合同，若退定金应先扣除相应损失。后李女士将张先生诉至法院，要求解除合同并返还定金30万元。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案，判决双方解除合同，张先生退还李女士24万元定金。

　　解除合同因政策调整还是迟延履行

　　原告李女士诉称，2017年3月4日，其与张先生就其名下一套商业用房签订房屋买卖合同及附件，将张先生名下的一套办公用房出售给李女士，房屋成交总价为人民币410万元；附件约定，定金为30万元。2017年3月9日，李女士按照合同规定支付了定金30万元。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，李女士不符合个人购买上述房屋的条件，遂与张先生协商解除合同并返还定金等相关事宜，并于2017年6月26日向张先生出示其不具有购房资格的核验结果，但张先生迟迟不返还定金。无奈之下，2017年7月10日、2017年7月12日，李女士两次向张先生邮寄了《解除合同通知函》。李女士认为由于政策原因致使无法实现合同目的，双方签订的房屋买卖合同及附件应当于2017年3月26日解除，张先生应返还定金30万元。

　　被告张先生辩称，2017年3月4日，李女士与其签订购房合同，合同约定全款购买。签订合同后李女士陆续支付定金共30万元。2017年3月26日出台限购新政后，其及时、反复与李女士确认其是否可以继续买房，李女士一直回答没有问题。2017年6月11日，李女士称因为资金来源出现问题，要求解除合同并退还30万元定金。张先生先后提出几个解决方案，李女士均不同意。张先生认为，因李女士违约，给其造成了巨大的经济、精神损失，应给予其适当补偿及赔偿，具体包括为涉案房屋4月至7月未出租的租金损失4.4万元、期间未另行出售导致房屋价值损失10至15万元、因自己另行购房未及时支付购房款有可能需赔偿的违约金等，故仅同意退还定金10至15万元。

　　合同后续履行情况双方各执一词

　　就合同后续履行情况，李女士主张与张先生签订房屋买卖合同之时其名下还有一套住房，该套住房于2017年6月至7月已出售，过户至买方名下；并且自己在京没有工作，因此没有缴税记录。限购政策出台后，其一直与中介公司沟通，要求解除合同退还定金，并于2017年7月10日、7月11日向张先生邮寄解除通知函，张先生亦已收到该函件。

　　张先生则主张，2017年6月11日之前，其一直通过中介人员询问李女士是否继续购买涉案房屋，李女士一直声称继续购买。中介公司认可张先生的说法，主张限购政策出台后即将内容告知买卖双方，张先生询问李女士就该房屋买卖合同之后如何履行，李女士6月初之前一直称想办法；因新政出台，6月12日申请检验李女士的购房资格，6月26日结果为未通过，原因为李女士名下另有房屋，且连续五年未缴纳个人所得税。但是李女士在6月份之前一直声称名下另一房屋已售出。

　　迟延解除有过错买方担责赔6万

　　海淀区法院审理后认为，双方均同意解除合同，故法院依法判决解除。就李女士要求退还30万元定金的主张，双方合同约定，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格而无法继续履行的，互不追究责任，已支付房款的退还由双方另行协商；合同依约定期限能够实际履行，因任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。该案中，限购政策出台的时候，没有任何一方原因导致合同处于迟延履行状态的情形发生，双方需按合同约定另行协商钱款的退还事宜。该案中定金的退还，需要参考限购新政出台后双方的履约行为，截至2017年6月初李女士均未要求解除合同而称想办法，一直到6、7月份才提出解除合同，期间其怠于说明己方购房资质情况且一直告知张先生继续购买房屋，存在一定的过错，因此对于张先生的损失，李女士应予以赔偿。最后，法院判决双方解除合同，张先生退还李女士24万元定金。

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