房屋价格上涨，卖方违约，买房可以要赔偿（房屋差价损失）

发布日期：2018-07-25 作者：何翠主任律师

W在济南某处购买房屋一套，当时的购买价为9000元，后因价格上涨，卖方L##拒绝办理过户手续，而拒绝最终导致限购发生，因限购W已经失去了购买条件，造成w 巨额损失。但W委托我后，经过仔细梳理发现，卖方违约时间是在限购之后，也就是说若被告不违约，继续履行的话，w是可以购买到该房屋的，为了维护买方的利益，W起诉要求解除合同，赔偿房屋差价损失。最终法律是公平的，巨额的房屋差价损失的赔偿，既维护了买方的利益，也制裁了卖方的违约行为，体现了法律的公平，公正！

补充代理词
一、被告违约，存在全部过错。具体体现在：
（一）被告接到###公司要求办理过户手续的电话时，明确拒绝履行，使原告丧失购买条件，故被告存在全部过错。
被告L##的代理人在第一二次开庭时认可接到###公司要求办理过户手续的电话时间为：合同签订后第92天（但原告及X##认可的是合同签订后第90天，即2016年的11月19日），退一步讲，即使是被告所述的时间段，也尚未出现限购政策，被告积极履行的话，仍然具有办理房屋过户的条件，但因被告直接拒绝履行，致使原告丧失购买条件，故被告存在全部过错。具体理由如下：
（1）被告L##代理人第一二次开庭时，认可第一、办理过户手续的时间点为签订合同90日内；第二、收到中介电话时是签订合同的第92天。
被告代理人在第一二次开庭庭审过程中陈述‘截止到收到中介电话是合同签订后第92天-----原告违反了合同约定之后，L##可以拒绝。’且在庭审中对原告提交的《证明》即证人证言的质证意见为：对真实性无异议。但该证明恰恰证实原被告双方应于签订合同之日起90日内办理相关过户手续的事实------原告未在该期限履行合同义务，已经构成违约。”被告的该陈述首先证明第一、双方约定为办理过户手续的时间点为签订合同90日内；第二、虽然被告代理人不认可是在2016年11月19日收到中介电话要求办理过户手续，仅承认’收到中介电话时是签订合同的第92天’,但完全可以证明被告###公司履行了向被告催促办理过户手续的义务。退一步讲，即使就如被告认可的是签订合同之日起第92天收到被告###公司办理过户手续的电话，但也不是被告L##可以解除合同，不卖房屋的理由；该日期尚未出现限购政策，原告仍然具有购买房屋的资格，双方的合同依然有效，可以继续履行；第三、被告一直陈述的是不再出售房屋，从未说明是否下证的问题，由此可以看出，被告为了达到不出售房屋的目的，故意拖延申请办证时间的事实。法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条 “一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”
（2）X##等认可当时给被告打电话催促其办理过后手续的时间为签订合同之日起90日内，被告说不卖了，也没有说未办理房产证，更进一步印证被告为了不办理过户手续而拖延办证违约的事实。
原告向法庭提交的2017年1月18日由X##、Z##签字确认的《证明》，证实2016年11月19日，中介的这两个工作人员通知L##、S##办理过户手续，其表示房屋不卖了的事实。
（3）原告向法庭提交的涉案房屋同一小区同幢楼的两份房产证复印件（F##：鲁2016济南市不动产权第00#####号；H##：鲁2016济南市不动产权第00#####号），为了证实真实性，原告也向法院申请调取了涉案房屋的办证情况，能印证的事实是，同一栋楼最早在2016年8月份就能办理房产证了，双方签订买卖合同时，被告也是说的一个多月就能下证，这就是为什么当初原告购买后经常催中介给被告打电话办理过户手续的原因。也能印证当时为什么能约定为签订合同之日九十日内的原因。法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条 “下列事实，当事人无须举证证明： (二)众所周知的事实; (四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实;”
（二）退一步讲，即使按照下证时间，该阶段原告依然具备购房条件，因被告拒绝履行致使原告不能购买住房，存在全部过错。
1、下证与领取房产证不一个法律概念，具备办理过户手续的前提是以下证为准，只要下来证，房屋所有权就以合法的物权形式存在，是否领取不影响办理过户手续，即使不领取房屋所有权证，双方只要配合去房管局办理房屋过户手续，当场领取也未尝不可，因此受领取房产证是不影响办理房屋过户手续的，所以是否领取房产证与本案无关。
2、被告代理人在2018-5-24日开庭时认可2016-11-22日济南市不动产权办证部门已制作了涉案房屋证书。也就是具备物权特性的时间点为2016-11-22日，也就是下证时间。该时间段，若被告同意继续履行的话，原告依然可以购买涉案房屋。因被告的因被告拒绝履行致使原告不能购买住房，存在全部过错。
综上，被告怠于履行提起申请办证、同时也怠于履行领取不动产权证。按照同一栋楼办证情况，同一栋楼最早2016年8月份就已经能办下证来，说明该栋楼早已完全符合规划验收条件，具体办证的条件，而唯一办不下来的原因只能是被告自己故意不办理，当然被告L##的目的很明确就是不想再出售房屋；从其提交办证申请的时间为2016-10-18日，而下证时间为2016-11-22日，而被告声称领取房产证的时间为2017-3-16，若是真实的话，被告在下证后四个月时间才去领取，完全不符合常理，足可以推定被告为了不履行过户义务，故意拖延办证时间，因此存在全部过错，造成的损失，应当由被告承担。综上，办理过户手续不管是按照合同签订之日起90日内，还是按照下证后90日内，均在2016年12月26日出现限购政策之前，若被告积极履行办理过户义务，原告完全可以购买到房屋，而正是因为被告的一系列违约行为，造成原告不具备购买房屋条件，因此造成的房屋差价损失等所有损失均应全部由被告承担。
三、原告要求被告赔偿定金，并要求被告支付律师费，房屋差价损失等赔偿，符合双方签订的《房屋买卖合同》的约定。
1、合同第12条、13条、14条内容仅对定金或者违约金选择现制：规定了一方违约的话，只能适用定金，但对赔偿并没限制，故按照双方合同约定律师费、房屋差价损失费等诉求也符合法律规定。同时根据《中华人民共和国合同法》　第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获
得的利益，”
四、司法判例证实
退一步讲即使是按照被告所述的2016年11月22日下证，原告依然符合购房政策。证实因为被告怠于履行且明确告知不想卖房的违约行为，造成原告丧失买房的条件，因此存在全部过错。

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