买二手房，卖方将租赁车位作价出售可以拒绝支付该款项吗

发布日期：2018-07-25 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告张子朝称：2016年12月28日，原、被告双方签订房产买卖协议书，约定原告自愿将其位于怀柔区西园1014号的房产有偿转让给被告，成交价为人民币335万元，双方有一方中途违约，违约方付守约方房屋全款的20%作为违约金。协议签订后，原告按协议约定履行了义务，而被告仅付了房款300万元，剩余房款35万元未按约定期限给付。被告未按约定期限履行付款义务已构成违约，故被告理应付清剩余房款35万元，并承担违约责任，故此诉至法院，请求判令被告立即给付原告购房款35万元。二、判令被告立即给付原告违约金35万元。
　　二、被告辩称
　　被告王广林辩称：原告要求的35万元房款中有30万元是我尚欠的房款，其余50000元是燃气费和车位费。原告对其在合同中约定的车位没有处分权，合同签订后我没有获得可以使用的车位，所以车位费我不同意给付。因为合同并没有履行完成，所以我不承担违约责任，不同意给付违约金。
　　三、审理查明
　　2016年12月28日，原告张子朝与被告王广林签订房产买卖协议书一份，约定如将涉案房屋以335万元出售给被告，贷款100万，首付235万元，于过户当日先付给甲方200万，剩余35万在3月31日前付给甲方，剩余房款与银行放款之日付清。甲方承诺在过完户后次日之前腾退出该房屋，并保持房屋原貌。房款包括：停车位一个及燃气费等。
　　协议签订后，原告于2017年1月18日依约将所出售房屋过户给被告，被告于过户当日支付给原告房款200万元。后贷款100万元也打入原告账户。原告于2017年1月18日将所出售房屋腾退给被告。尚欠35万元房款未付。
　　庭审中，被告提供车位租赁合同一份及租赁费收据一张，显示涉案车位已租赁给原告妻子贾秀华，且合同明确约定，禁止承租方将车位转租第三方使用，否则视为违约，出租方可收回车位，剩余租金概不退还。原告承诺关于房屋买卖合同中约定的车位租金已经交纳，被告可以正常使用车位。但认为合同中约定的车位系赠送给被告，房款中并不包含车位的费用。
　　小区业主委员会出具证明一份，载明车位的所有权归全体业主。任何业主不准私下将车位交易，如果发现有违背规定，业主委员会立即收回车位，并保留追究法律责任。原告因违反规定交易车位，经查证属实，业主委员会收回车位，另行分配。该证据以证明被告未能按合同约定获得可使用的车位，故不同意给付房款中的车位费。
　　四、法院判决
　　被告王广林于判决生效后七日内给付张子朝房款三十一万九千四百五十元
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　原告张子朝与被告王广林签订的房屋买卖协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点集中在被告尚欠原告的房款中是否应扣除车位的费用。
　　根据房屋买卖协议内容的表述结合被告方提供的证人证言可以认定，双方在协议中明确约定房款总额中包含车位费，现被告提供的证据能够证明其不能在获得房屋产权的同时取得车位的使用权，故原告应将约定房款中涉及车位的费用扣除，仅就其他应付未付的款项主张权利。
　　对于原告以被告未按约定期限支付剩余房款为由要求被告承担违约责任的诉讼请求，首先，根据被告方提供的证人证言可以认定，被告曾要求向原告支付无争议的剩余房款30万元，但原告拒绝接收，且被告在本案第一次庭审时即明确表示同意给付原告房款30万元，故不能认定被告未按期限给付该30万元房款构成违约;其次，按照法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。虽原、被告双方在合同中未约定车位的具体交付期限，但应当认定车位应与房屋一并交付于被告。因原告交付房屋及车位的履行义务在先，故在原告未按约定交付车位的情况下，被告作为后履行义务方有权拒绝原告相应的履行要求，即有权拒绝给付原告车位涉及的有关房款。故此被告未支付剩余房款的情形不构成违约。

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