合同签订后新政出台，失去购房资格已付款可以退还吗

发布日期：2018-07-26 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王卿称：原、被告于2017年2月15日签订了平谷区迎宾街1706号楼房买卖合同，原告交付定金及首付款共计91.5万元。2017年3月26日国家出台购房新政，原告不具备购房资格，经原告与被告协商双方解除房屋买卖合同。被告退回原告购房款83.5万元，但拒不退还8万元余款，无奈诉至法院要求：判令被告返还购房款8万元。
　　二、被告辩称
　　被告梁冰辩称： 2017年3月10到15日之间原告交付首付款91.5万元。收到原告的首付款后，于2017年3月17日购买新平北路1112号。因原告违约导致我违约，新房卖家收取的5万元定金及中介机构收取的3万元均不予退还。其次，原、被告双方于2017年4月5日签订了协议，双方约定在我处理完新平北路1112号房的纠纷后，再协商解决8万元余款事宜。
　　三、审理查明
　　2017年2月15日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买被告所有的涉案房屋。房屋成交价为1295000元。乙方于2017年2月15日向甲方交纳人民币一万元。3月10日前给付甲方首付款五十万元整，网签当日再给甲方首付款人民币四十万零五千元整，剩余房款三十八万元，在过完户之日起约由银行一次性放款付清甲方。截至2017年3月15日，原告已付房款91.5万元。
　　2017年4月5日，双方签订协议：甲乙双方于2017年2月15日签订关于涉案房屋的买卖合同，并交付了定金和首付款共91.5万元，甲方将其中的8万元用于购买平谷区平谷镇新平北路1112室。由于新政影响，乙方不能履行合同，所以甲方无钱支付1112室首付款。现因国家2017年3月26日的新政策影响，乙方因名下有房，所以不能购买甲方出售的楼房。应乙方要求，甲方将乙方付给的83.5万元先退还给乙方。等甲方解决好与新平北路1112室的纠纷后，在协商解决8万元余款。如在2017年5月6日之前，政策放宽，乙方具有购买涉案房屋的资格，买卖合同继续履行。
　　2017年5月12日，原告购房资格核验不通过，社保反馈：未连续5年缴纳社保;纳税反馈：未连续5年缴纳个人所得税。
　　四、法院判决
　　被告梁冰返还原告王卿购房款八万元，判决生效后届满九十日后七日内付清。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同的目无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还买受人，当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚责的，不予支持。
　　本案中，双方签订房屋买卖合同后，国家出台新政，原告因社保连续缴纳时间不足，不再具有购房资格，被告应将收取的购房款返还给原告。原、被告2017年4月5日签订协议，具有解除原合同的双方意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。原告起诉主张被告返还其8万元余款，虽不符合协议约定的条件，但该协议约定的条件成就期限不确定，应当给予被告合理期限返还。被告虽提交了与他人签订的房屋买卖合同及给付定金、信息费的收据、收条，但不能证明其因解除本合同给其造成了财产损失。

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