关于拆迁安置房

发布日期：2018-07-28 作者：110网律师

拆迁安置房能不能买卖、合同效力如何、能不能过户？以上问题是此类案件的风险点所在，下面以江苏为例，通过笔者参与办理的一个案子来看江苏法院现阶段的审判尺度。
基本案情
小强是拆二代，父母房子因征地拆迁购买了N套安置房，其中一套产权登记至小强名下，产权证及房屋登记簿中均注明该系征地拆迁安置房，但五年内不得上市。小强做生意急需周转资金，名下唯一值钱就是这套安置房，恰巧老王想买房，于是双方签了买卖合同，约定了付款方式、交房时间、违约金、过户等事项。老王按约定支付首付款，坐等房屋交付。But,事情并没有想象那么顺利，小强又反悔了，告诉老王拆迁安置房不能买卖，他们签的合同无效，这下可急坏了老王同志。
于是，老王找到我们咨询，因为他也不知道这样的合同是否有效？以后能不能过户？有些话，一旦听到，客户就感觉醍醐灌顶，心中大呼：找对人了，简直一语道破天机啊。其实，本案的关键点在于：拆迁安置房和经济适用房是有区别的。
政策导向
2017年之前，江苏法院办理此类案件，没有统一标准。有的法院认为，该类合同规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，认定无效；有的法院认为，合同有效。直到2017年江苏省高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》，明确了拆迁安置房并非经济适用房，买卖合同合法有效。
《意见稿》第十三条第三款认为，对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。
裁判要旨
一审法院认为：拆迁安置房是通过支付对价而购买的，小强和老王为此签订的合同系双方真实合意，并不存在合同无效的法定事由，其对双方均有法律约束力。小强关于合同无效的抗辩意见，缺少事实及法律依据，理由不充分，不能成立。案涉房屋作为征地拆迁安置房五年内不得上市，而该房屋尚不足五年，故此房尚不具备过户条件。判决确认双方签订的拆迁安置房买卖合同有效；履行交付房屋的义务；由于还不满足上市条件，配合过户的诉求没有被支持。
二审法院认为：案涉房屋所有权证载明，该房系征地拆迁安置房，与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质的房屋，申请人以经济适用房的相关规定主张案涉合同无效、无法律依据，本院不予采信驳回上诉，维持原判。
再审法院认为：和二审法院观点一致，裁定驳回再审申请。
观点总结
目前江苏省内关于签订拆迁安置房买卖合同，只要双方自愿且不违反法律法规就是有效的合同。但是，房屋没有完成产权变更，也就还不属于买受人，只有等到规定的5年期限后办理产权变更登记，房屋才正式属于买受人。
律师提醒
为了避免不必要的风险，购买拆迁安置房的时候，建议对房屋状况、性质、产权办理时间、权属等问题进行全面的了解和查询，不可盲目购房。同时在购买时对一些可能出现的问题提前进行约定，避免因约定模糊而造成纠纷。

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