甲与乙、丙共有纠纷一审民事判决书

发布日期：2018-07-31 作者：朱颂华律师

中山经济律师告诉你：
中山市第一人民法院
民事判决书
（2017）粤2071民初16616号
原告：甲，女，1963年9月20日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。
被告：乙，女，1973年1月19日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：丙，男，1963年10月28日出生，汉族，住广东省中山市。
上列两被告共同委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所实习律师。
原告甲诉被告乙、丙共有纠纷一案，本院于2017年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甲及其委托诉讼代理人徐周生，被告乙、丙共同委托诉讼代理人陈德文、余伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甲向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告因共同购房而向其支付的款项1751379元（包括首付款945000元、月供款711879元、契税94500元）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年12月18日起，暂计至2017年8月7日为138881.92元）；2.判令两被告支付原告因向其追偿而产生的律师费18000元。诉讼中，原告甲增加一项诉讼请求：请求解除原告与被告乙于2014年9月9日签订的《共同投资购房协议》。事实与理由：原告与被告乙于2011年3月26日共同投资购买位于中山市x区xxx路xxx花园x幢xxx房的商品房（房产证号：xxx）。2014年9月9日，双方就2011年3月26日共同投资购房事宜签订《共同投资购房协议》，其中约定：房产总价款6300000元，甲方出资3150000元，占比50%，乙方出资3150000元，占比50%；甲方享有共同所购物业50%的产权，乙方享有共同所购物业50%的产权；按揭贷款的期限为30年，从2011年5月19日开始还月供款，每月月供按银行的贷款明细偿还；违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失。2011年5月至2015年12月期间，原告严格按照协议约定按月将50%的月供款通过银行转账的方式支付给被告乙。2015年12月，原告得知被告乙早已经停止支付月供款，且上述房产因被告乙被起诉已被法院查封，原告就此事多次与被告乙联系，但被告乙均拒绝、逃避。原告认为，原告与被告乙签订的《共同投资购房协议》合法有效，但被告乙停止支付月供款，且因个人债务导致共同投资的房产被查封的行为，已构成违约。现房产无法报装水电及出租，也无法出售，被告乙的上述行为已严重侵犯原告的合法权益。根据婚姻法司法解释（二）第二十四条的规定，被告乙与被告丙是夫妻关系，被告乙上述债务发生在其婚姻关系存续期间，属被告乙与被告丙的共同债务，被告丙应对上述债务承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，依据民事诉讼法的规定，特向法院起诉，请法院支持原告的诉求。
原告甲为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.共同投资购房协议；2.广东省房地产权证、广东省地方税收通用电子发票复印件；3.刷卡存根；4.收据复印件；5.银行流水、转账回单、借记卡账户历史明细清单；6.税收转账专用完税证复印件；7.民事案件委托代理协议；8.结婚登记申请书、审查处理结果；9.中山市不动产登记资料证明表。
被告乙、丙辩称，1.被告不同意解除合同，双方签订的《共同投资购房协议》当中没有约定解除合同的条款，也不具备法律规定解除合同的条件。被告没有违约，原告于2016年1月份开始没有依照《共同投资购房协议》的约定支付购房款，在双方均没有违约的情况下，原告无权要求解除合同。2.双方签订《共同投资购房协议》属于共同投资行为，协议中约定权利共同享受，风险共同承担，虽有法院的查封，但目前该房产的产权仍未发生变更，没有造成原告的损失，该房产仍然可以以出租方式获取签订合同当时双方期望的收入。原告主张赔偿损失并没有提供任何法律依据及事实依据证实其损失的存在，被告不予确认。3.被告乙与原告间的共同投资行为，被告丙并没有参与，且并非是被告乙、丙之间的婚姻生活投资行为，不应当要求被告丙承担连带责任。4.原告主张的律师费没有事实与法律依据，依照双方签订的协议，也没有对此作出约定。综上，两被告认为原告的诉求不符合事实及法律依据，应予以驳回，按合同法第四十六条规定，被告乙在原告没有支付供楼款的同时履行抗辩权，则不能归结于被告乙违约。
被告乙、丙就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.刷卡存根；2.交通银行客户交易凭条。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：甲主张其与乙是朋友关系，双方共同出资购买位于中山市x区xxx路xxx号xxx花园x幢xxx房，并口头约定购房出资比例及产权比例各占50%。甲、乙分别向房地产开发商中山市A公司支付购房首付款945000元，共计1890000元，并通过向交通银行中山分行贷款的方式向A公司支付剩余购房款。2011年5月19日，甲、乙共同向中山市地方税务局城区税务分局支付契税189000元。2011年11月8日，乙办理中山市x区xxx路xxx号xxx花园x幢xxx房的房地产产权登记手续，将涉案房产登记在其名下，不动产登记证明号：xxx。购房后，甲主张其发现乙存在很多债务，遂要求与乙补签合同。2014年9月9日，为确认双方共同购房关系，甲、乙分别作为甲方、乙方，双方补充签订《共同投资购房协议》，约定：甲、乙双方自愿共同投资购房，于2011年3月26日购买一套位于中山市x区xxx路xxx号xxx花园x幢xxx房的商品房，该房地产的土地证编号：xxx，房产证号：xxx，房屋登记时间：2011年11月8日，房地产权属人：乙，房产总价款6300000元；双方约定将该共同投资购买物业登记在乙方名下，该产权登记并非合伙房屋真实的权利归属，合伙房屋之所有权由甲、乙双方按投资比例享有，甲方享有50%权属，乙方享有50%权属；由甲、乙双方共同负责所购房产的管理、维护、出租、收取房屋租金等物业管理事务，收取承租人的房屋租金后应视为房产收益，由甲、乙双方按50%分享，每月结算一次；购房、产权登记所支出的公证费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费（委托中介出租物业）、房屋租金税费等相关费用由甲、乙双方各承担50%；购房首付款1890000元（包括定金），由甲、乙双方各付50%，并以现金支付；按揭贷款的期限为30年，从2011年5月19日开始还月供款，每月月供按银行的贷款明细偿还；由甲、乙双方每月向贷款银行偿还贷款本息，各自承担50%，若存在房产出租情况的，以房屋租金每月向贷款银行偿还贷款本息，不足部分由甲、乙双方各自支付50%；如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失。合同还约定了其他事项。购房后，甲从2011年5月18日至2015年12月18日期间通过交通银行中山沙溪支行、中国工商银行中山沙溪支行每月按约定足额向乙支付按揭款，共计711878.84元。乙从2011年5月19日至2015年11月19日期间每月按约定足额向银行偿还按揭款，但从2015年12月19日起未按约定足额偿还按揭款。甲认为乙未偿还按揭款的行为是由于乙所欠个人债务，导致涉案房屋从2015年12月28日至2017年10月9日期间被各地法院多次查封，其涉案房产无法合法出租、出售，乙的上述行为已构成违约，应赔偿其损失，故要求解除《共同投资购房协议》，并要求乙返还已付购房首付款、按揭款及契税。乙确认甲已支付首付款945000元、按揭款7118789元、契税94500元，但认为双方未约定解除合同的条款，亦不具备法定解除合同的条件，甲无权解除合同。甲因与乙协商未果，遂向法院提起诉讼，主张前述实体权利。
另查，甲为本案诉讼，于2017年7月24日与广东翔宇律师事务所签订民事案件委托代理协议，向广东翔宇律师事务所支付律师费18000元。
又查，乙与丙于1993年5月22日在中山市大涌镇人民政府登记结婚，结婚证字号：xxx。
本院认为，本案为共有纠纷。甲与乙签订的《共同投资购房协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行。合同签订后，甲按《共同投资购房协议》的约定支付购房首付款945000元、从2011年5月18日至2015年12月18日期间的按揭款711878.84元、契税94500元，但因乙于2015年12月19日起未按合同的约定足额偿还按揭款，乙的行为已构成违约。而甲按约定足额支付2015年12月的月供款，甲不存在违约行为。双方共同购房的目的是取得涉案房屋的所有权，但因乙所负个人债务导致涉案房屋被各地法院多次查封，涉案房屋已无法出租、出售，致使合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院对甲要求解除《共同投资购房协议》的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，乙应向甲返还已付购房首付款945000元、按揭款711878.84元、契税94500元，共计1751378.84元，并赔偿甲的损失。甲主张其利息损失从违约之日即2015年12月18日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，未违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。关于律师费，由于《共同投资购房协议》没有约定因一方违约而需支付律师费的情形，故甲要求乙支付律师费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
乙与丙是夫妻关系，涉案债务发生在丙与乙婚姻关系存续期间，且丙亦未举证证明涉案债务属于乙的个人债务，故依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，本院认定涉案债务为丙与乙的夫妻共同债务，丙应对涉案债务及利息承担连带清偿责任。
综上所述，甲的诉求合法有据，本院予以支持。乙、丙的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告甲与被告乙于2014年9月9日签订的《共同投资购房协议》；
二、被告乙、丙于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告甲返还首付款945000元、按揭款711878.84元、契税94500元，共计1751378.84元，并支付利息（利息的计算方法：以1751378.84元为基数，从2015年12月18日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告甲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21974元，简易程序减半收取为10987元（原告甲已预交），由被告乙、丙共同负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告甲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员熊伟
二〇一七年十一月十七日
书记员谭银娣
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