共同意思表示是否必须有书面同意

发布日期：2018-08-01 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　王楠诉称：2007年11月30日，我与陈莉签订《房产买卖合同》，约定购买陈莉位于北京市房山区房屋，房价为310000元。我已按约定履行了付款义务并已入住该房，但陈莉一直未履行过户义务。诉讼请求：判令陈莉继续履行合同，协助办理过户手续。
　　二、被告辩称
　　陈莉辩称：依据相关法律规定，处分共有财产应经共有人书面同意，本案中签合同时没有经过房屋共有人即我丈夫赵国庆书面同意，故合同是无效合同。现赵国庆已去世，其份额由第三人和我继承，在没有经过第三人同意的情况下，合同无效也无法履行。王楠说的会议纪要不能作为本案的定案依据。1995年我与北京电力设备总厂签订的合同约定不得出售。本案王楠也不符合善意第三人条件，夫妻处分重大事项时，夫妻之间没有法定代理权限，一方擅自处分共有房屋属于无权处分。
　　第三人赵婷述称意见与陈莉一致，认为涉案房屋现由陈莉和其共有，要求认定涉案合同无效。
　　三、审理查明
　　陈莉与赵国庆于1966年结婚，赵婷系陈莉夫妇之女。1995年陈莉与北京电力设备总厂(以下简称设备厂)签订房屋买卖契约，约定陈莉从设备厂处购买位于北京市房山区房屋一套，并约定不得出租出售。1998年陈莉取得涉案房屋房产证。2007年11月30日，王楠、陈莉签订《房产买卖合同》，约定由王楠购买上述涉案房屋，房价为31万元。后王楠按约定履行了付款义务并已于2008年1月入住该房。交付前陈莉夫妇在涉案房屋居住。2014年赵国庆去世。经核实，设备厂表示涉案房屋从2013年起可以上市交易，厂方已放弃拥有的相应权益。现陈莉尚未协助王楠履行过户义务。王楠曾与陈莉协商过户事宜，王楠提供的录音中陈莉表示卖房是为了方便外孙上学、卖房时陈莉与家人进行了协商。诉讼中依王楠申请，法院依法对涉案房屋进行了保全。第三人未按指定期间交纳诉讼费。
　　四、法院判决
　　北京市房山区人民法院经审理后判决：陈莉于本判决生效后七日内协助王楠办理将北京市房山区房屋过户至王楠名下的相关手续。
　　五、房产律师靳双权点评
　　所谓共同共有就是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系。
　　夫或妻对共同财产做重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。部分共有人处分共有财产，其他共有人明知而未提出异议，可以认定有效。
　　涉案合同签订前及履行中必然涉及到买方看房、卖方搬家及买方入住等过程，此期间陈莉夫妇从未以合同未经共有权人书面同意或其他理由向王楠主张过合同无效、可变更、可撤销、解除等意思表示，王楠有理由相信陈莉出卖涉案房屋系陈莉夫妇共同意思表示，结合王楠提供的录音证据，可以认定陈莉之夫赵国庆知晓并同意出卖涉案房屋，涉案合同不存在合同无效的法定条件，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现涉案房屋具备过户条件，陈莉作为出卖人应配合王楠过户，王楠的诉讼请求理由充分，符合法律规定。

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