夫妻一方未经另一方同意出售共有房产的，第三人善意购买，买卖合同有效

发布日期：2018-08-02 作者：邓普云律师

案例：张某与李某系夫妻关系。2016年8月，在张某不知情的情况下，李某与胡某签订房屋买卖合同一份，约定李某将名下房产一套出售给胡某，胡某一次性付清全部房款，并经石家庄市不动产交易中心办理了房屋过户手续。在2016年10月时，张某提出与李某离婚，并提出李某擅自将夫妻共同共有的房屋卖给胡某，合同无效，张某找到胡某，要求胡某解除合同，返还房屋，遭到胡某拒绝。后张某将李某、胡某起撤离至法院，要求确认李某、胡某之间签订的合同无效。
  法律分析：我国婚姻法对夫妻的家具代理权未作明确规定，仅仅是原则性的规定了夫妻对共有财产享有平等的处分权。最高人民法院的司法解释对此作了较有清晰的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 ”后来颁布的《婚姻法解释三》第十一条进一步规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
  本案中，诉争房产系张某与李某的夫妻共同财产。被告人李某与胡某所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，房价也与当时市场价大致相同，房屋也顺利过户并交付。胡某有理由相信李某的卖房行为为夫妻双方共同意思表示，尽到了注意义务，支付了房款对价符合善意取得，张某不得以不知道或不同意为由对抗善意第三人。
  在现实中，法院在审理此类案件时既要考虑夫妻财产共有人的合法权益，更要关注交易安全制度，维护交易秩序，保护第三人的合法权益。原告张某要求确认合同无效之请求，不符合法律规定，亦有悖于维护正常的交易秩序，因此不会得到法院的支持。
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