继承人主张被继承人意思表示不真实的举证责任

发布日期：2018-08-08 作者：靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告段杰诉称：张颖是被告的母亲。涉案房屋系张颖所有的经济适用房。
　　2012年7月9日，原告与张颖签订《二手房买卖协议》，协议约定2013年3月31日前张颖将涉案房屋以210万元转让给原告，合同约定2012年9月1日张颖将房屋交付给原告使用，若原告不能按期向张颖按照合同约定支付房款或张颖不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金，原告与张颖约定2013年3月31日前办理过户手续，并指定其儿子被告王小杰为全权代理人，被告同意张颖转让涉案房屋。
　　2012年11月18日，张颖因病去世。现原告找到被告协商房屋腾空及过户准备相关事宜，被告既不腾空房屋也不配合将房屋过户至原告名下，且被告已经明确表示不再履行合同的约定，被告的行为已经构成违约。原告已经严格履行了合同约定的相关义务，已交付定金32万元且没有任何违约行为。原告按照合同约定在2012年9月1日准备搬入涉案房屋和向被告交纳部分房款时，被告王小杰声称涉案房屋需装修，直至今日，被告仍以各种理由未将涉案房屋交付给原告。
　　故原告诉至法院，请求依法判令：1、判令被告将涉案房屋过户至原告名下，将房屋交付给原告;2、判令被告向原告支付违约金暂定200000元，具体违约金每天按1055元计算，从2012年9月1日计算至被告实际交付房屋给原告之日止;3、判令被告向原告支付因其违约行为给原告造成需多缴纳的房屋税费;4、本案诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告王小杰辩称：1、张颖没有文化，不会写字。所谓房屋交易文件上的指纹，张颖已经去世，因我国尚无指纹采集数据库，无法确认指纹的真伪。2、张颖已经77岁高龄，并且有重病在身，是否有完全民事行为能力值得商榷，据被告调查了解到：公证处受理公证事件时，凡年满60岁的老人均需持有3甲医院的体检证明才可以要求公证。原告的草率行为，无法证明张颖对这一交易是否属于真实意思表示，因张颖没有正式工作，年老患病在身又无钱医治，不能排除原告系乘人之危。综上，根据《合同法》第54条，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　被告提出反诉：撤销段杰与张颖的《二手房买卖协议》。理由：继承人没有替被继承人继续履行合同的义务，反诉被告以“房屋买卖合同纠纷”为由，直接起诉反诉原告继续履行合同明显不妥，请求法院驳回反诉被告的起诉。《二手房买卖协议》涉嫌违法违规，因违法所造成的部分债务不能转嫁给反诉原告。因被继承人张颖所有的房屋属经济适用房，依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房属于政策性住房，在购房人取得产权后的五年内，购房人只拥有有限产权，不得进行处分。2012年7月9日，张颖与反诉被告签订《二手房买卖协议》时，尚未超过五年的禁止转让期限。截至张颖2012年11月18日去世(此时张颖民事权利义务终止)。也仍未超过五年的禁止转让期限，故让申请人继续履行并承担这一违法违规的《二手房买卖协议》及相关法律后果，明显于法无据。
　　反诉被告段杰辩称：不同意反诉请求。签订二手房买卖协议是双方的真实意思表示，不存在欺诈和胁迫的行为，被告的反诉请求没有法律依据。
　　三、审理查明
　　经审理查明：庭审中，原告段杰出示《二手房买卖协议》一份，在该份协议上有张颖签名，在张颖签名处摁有手印。经询问，原、被告均认可协议上张颖的签名系被告王小杰所签，被告王小杰称不清楚手印是谁摁的，原告称手印系张颖本人摁的。同时，原告出示了录音证据一份，在该录音证据中有原告、张颖、王小杰、案外人李海之间的对话，对话内容涉及张颖在授权委托书上摁手印及原告购买张颖房屋的事实。对于该录音的质证意见，王小杰又称手印是自己雇别的人摁的。庭审中，原告出示张颖、王小杰签字的《同意交易声明》及《授权委托书》，对于张颖的签名真实性，被告王小杰称为自己所签。
　　庭审中，证人李海出庭作证，证明签订《二手房买卖协议》时，有原告、李海、张颖、王小杰在场。被告对证人证言不予认可。
　　该《二手房买卖协议》约定，张颖自愿将涉案房屋出售给原告，成交总价为211万元，双方约定涉及该房产过户的税费均由乙方全部承担。付款方式：1、本协议签订之日2日内且乙方向张颖委托授权指定的人员王小杰10万元定金;2、剩余房款因甲方的房屋在银行按揭贷款，所有按揭贷款本金及利息由乙方全部承担。3、双方约定2013年3月31日前办理产权过户手续。约定：“甲、乙双方保证于2013年3月31日前往房管部门办理产权交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05‰作为违约金。如乙方不能如期付款，甲方有权拒接配合产权交易登记手续的办理，违约责任由乙方承担。……”
　　协议签订后，原告支付给被告王小杰购房定金32万元。2012年11月18日，张颖因病去世。2013年2月28日，被告到北京市首佳公证处公证该房屋由王小杰继承。
　　另查，涉案房屋为张颖于2004年7月30日购买，2008年3月24日交纳契税，其性质系经济适用住房。2014年3月5日，房产由张颖名下登记在王小杰名下。2014年4月24日，原告向我院提出财产保全的申请，2014年4月24日，我院作出裁定，查封涉案房屋，不得过户转让。原告交纳财产保全费5000元。
　　上述事实，有《二手房买卖协议》、录音、证人证言、房屋所有权证书、公证书、收条及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。
　　四、法院判决
　　1、原告段杰给付被告王小杰、王素兰、王素云剩余房款一百七十九万元，被告协助原告段杰将涉案房屋过户至原告段杰名下，于本判决生效后七日内执行;
　　2、驳回原告段杰的其他诉讼请求及反诉原告王素云的反诉请求
　　五、北京房产律师靳双权点评
　　本律师认为，现被告并无充分证据证明原告段杰提交的《二手房买卖协议》并非张颖的真实意思表示，该《二手房买卖协议》并不违反法律的强制性规定，且被告也不能证明在协议签订时存在可撤销情形，争议房屋虽然为经济适用住房，但已经符合上市条件，故段杰与张颖签订的《二手房买卖协议》应为合法有效。依据前述协议，张颖在生前已经对涉案房屋进行了处分，该处分行为符合法律规定，非因法定事由不得撤销。因张颖已去世，故张颖所留债权即体现为《二手房买卖协议》中张颖应当收取的房款，被告可对房款进行继承，同时，依据民法中诚实信用原则，被告有义务协助原告完成房屋的过户手续，将房屋过户至原告名下。现原告已经支付房款32万元，原告应当在房屋过户同时向被告支付剩余房款。故对于原告的第一项诉讼请求，证据确实、理由充分，应当予以支持;对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因张颖已经去世，被告并非合同主体，故对于原告的诉讼请求，证据不足，不应予以支持;同理，对于原告要求被告向原告支付因其违约行为给原告造成需多缴纳的房屋税费的诉讼请求，应当不予支持，原告可待实际发生后再行主张权利。对于反诉原告的反诉请求，无事实及法律依据，不应支持。

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