开发商拖延办理两证 业主可否请求支付违约金

　　【案情】

　　2013年4月18日，业主尹某与开发商签订商品房买卖合同，约定业主尹某购买开发商开发的某小区的商品房一套。该商品房建筑面积共86.03平方米，单价为每平方米6 204.59元，总金额为533 781元。合同约定，作为出卖人的开发商应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报当地房地产管理局。如因开发商责任致使业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业主可选择退房，开发商应在业主提出退房要求之日起10日内将业主已付房价款退给业主，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。合同签订当日，尹某向开发商一次性交纳总房款538 000元，开发商向尹某交付房屋。之后，尹某一直未取得房屋所有权证和土地使用证。尹某多次到开发商处催办两证，均未果。无奈之下，尹某于4月18日将开发商诉至法院，要求判令被告协助办理两证，并支付违约金。

　　被告答辩称，因原告一直未提供办理两证需要由原告交纳的资料，且直到本案审理期间即6月9日原告才向被告交纳了印花税、测绘费、登记费、贷款抵押费等相关费用。未办理两证的责任在原告，而非被告。

　　【分歧】

　　本案在审理过程中，针对被告开发商应否支付违约金及违约金的起止时间，存在三种不同观点：

　　第一种观点认为：原告验收房屋之后，至起诉时，始终未向被告提供相关资料，亦未交纳法律规定的税、费，责任在原告，被告不应支付违约金。

　　第二种观点认为：在本案审理过程中，原告于6月9日向被告提供相关资料，并交纳法律规定的税、费之后，至今仍未办理两证的责任在于被告，因此被告应当承担违约责任，向原告支付违约金自6月9日计算至被告协助原告办出两证为止。

　　第三种观点认为：被告于2013年4月向原告交付商品房后，未按照约定积极协助原告办理两证，亦未在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报当地房地产管理局，构成违约，被告应向原告支付违约金，起止时间为自商品房交付使用后180日期满次日起至被告按约将办理两证材料提供予当地房地产管理局之日止。

　　【评析】

　　笔者同意第三种观点，理由如下：

　　1、被告开发商违约，应支付违约金

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告将商品房出卖并交付于原告，负有协助原告办理商品房产权登记的义务。双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报当地房地产管理局。被告未能提供证据证明其履行通知、协助及提供资料给当地房地产管理局等义务，构成违约，应当承担违约责任。原告未提供相关资料及未交纳法律规定的税、费等情形，不应成为被告不履行自己义务的借口。

　　2、关于计算违约金的起止时间问题

　　原、被告在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报当地房地产管理局。被告自2013年4月18日将商品房交付原告使用后180日内未履行该义务，自期满次日即2013年10月18日已经构成违约。违约金应自2013年10月18日起开始计算。被告将办理两证的材料提供给当地房地产管理局时，已经履行了自己的义务。如令其承担违约责任至两证办出之日，有失公平。

　　综上，法院最终判令被告开发商于判决生效后向原告尹某支付违约金，违约金自商品房交付使用后180日期满次日（即2013年10月18日）起至被告按约将办理两证材料提供予当地房地产管理局之日止。

　　（作者单位：山东省日照市东港区人民法院）