国有土地转让后转让标的被撤销的合同效力

　　【案情】

　　原告郑某有位于湖南省宁远县原五金公司仓库内的一处宅基地，其中有65平方米面积是（2009）出让建批字第0057号村（居）民商住用地批准书载明的面积，另一部分面积是购买肖某从宁远县原五金公司破产清算组转让的面积（67平方米）2010年9月中旬，原告郑某与被告李某经协商达成协议，原告将该块宅基地以146000元的价格卖给被告。此时，西、北两面与他人相邻的土地均已下房屋基脚。同年同月26日，被告交付原告58000元，原告郑某出具了收条，其主要内容是：“今收到李某地基定金伍万捌仟元正”。原告郑某则将（2009）出让建批字第0057号村（居）民商住用地批准书交给了被告李某。2010年10月12日，被告出具了一份欠条给原告，其主要内容是：“今欠到郑某购地款人民币捌万捌仟元正”。在被告出具的该份欠条上签了名。原告因向被告催讨欠款与被告发生纠纷，于2010年11月13日到人民调解委员会要求调处。双方意见不一，调处未果。2010年11月26日，宁远县国土资源局认定原告申请办理的批准文号为“湘宁（2008）转建批字第41号”的用地批准书部分登记面积（未建部分，65平方米）不具备申请资格，遂作出处理决定：“撤销你（指原告）批准文号为‘（2009）政地出字第0057号’的永州市村（居）民商住用地批准书”，即为（2009）出让建批字第0057号《永州市村（居）民商住用地批准书》。被告李某不再支付乘余款项，无奈原告郑某诉至人民法院，请求人民法院依法解除原、被告之间的土地转让协议，由被告退还原告的（2009）出让建批字第0057号用地批准书。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，原告与被告就土地使用权转让的价款、土地四至界限等达成协议后，原告交付了部分面积的村（居）民商住用地批准书，被告交付了定金并出具了下欠款项的欠条，也即双方已经各自履行了自己的主要义务，且互相接受，故根据我国合同法第三十六条的规定，原、被告之间的土地使用权转让合同已依法成立，对双方当事人具有法律约束力。应支持原告的第一项诉讼请求，驳回原告的第二项诉讼请求。其理由是：（1）被告出具的欠条未写明交清欠款的时间，原告可以随时向被告催讨；在经原告催讨后，被告至今未交清欠款，因此，根据合同法第94条第（三）项的规定，应解除双方的土地使用权转让合同；（2）被告在尚未交清价款和土地使用权变更登记之前，原告转让的部分用地面积的批准书已被国土部门撤销，转让标的物不复存在，不能实现转让合同目的；

　　第二种意见认为，原、被告之间的土地使用权转让合同已依法成立，对双方当事人具有法律约束力，应依法驳回原告的诉讼请求。其理由是：（1）双方议定了价款并到现场指明了四至界限，原告交付了土地及部分面积的用地批准书，被告交付了定金并写下了欠条，说明整个交易已经完成；（2）县国土部门的撤销处理决定书是在原、被告达成协议之后被通知撤销的，其撤销决定不能朔及既往，且是部分土地面积被撤销；（3）原、被告的土地使用权转让交易完成后，虽未办理物权的变更登记手续，根据物权法第15条的规定，不影响原、被告土地使用权转让合同的效力。

　　【评析】

　　笔者认为：

　　一、原告郑某与被告李某的土地使用权转让合同部分有效

　　原告郑某转让给李某的土地由两部分组成：一是（2009）出让建批字第0057号村（居）民商住用地批准书载明的面积为65平方米，（以下简称1号土地）二是购买肖某从宁远县原五金公司破产清算组转让的面积为67平方米（以下简称2号土地）。1、原告郑某转让给李某的1号土地违反民事活动中的诚实信用原则应认定为无效，理由是：原告郑某与李某于2010年9月签订协议时，原告郑某明知自己对该份土地没有申请办理村（居）民商住用地批准书的资格，却通过手段取得了（2009）出让建批字第0057号村（居）民商住用地批准书。作为郑某来说，其本人知道（2009）出让建批字第0057号村（居）民商住用地批准书是会被撤销的，但仍然把（2009）出让建批字第0057号村（居）民商住用地批准书所涉的65平方米土地转让给李某，虽然口头转让协议在前，撤销（2009）出让建批字第0057号村（居）民商住用地批准书在后，我国《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。原告郑某在转让1号土地时违背了诚实信用原则，因此应当认定转让1号土地是无效的。2、原告向被告转让2号土地合法有效。理由是：原告把从肖某手中合法购买的67平方米土地转让给被告，虽然没有办理不动产物权的登记手续，但不影响合同效力。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。综上所述，该土地转让合同部分有效。

　　二、原告要求解除原、被告之间的土地转让协议，收回土地使用权于法无据

　　《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”1号土地已于2010年11月26日被宁远县国土资源局认定原告不具备申请资格，作出撤销批准文号为‘（2009）政地出字第0057号’的永州市村（居）民商住用地批准书”，也就是说1号土地原告丧失使用权，2号土地转让合法有效，因此原告无权收回土地使用权。

　　三、应当驳回原告郑某的诉讼请求

　　原告郑某请求人民法院依法解除原、被告之间的土地转让协议；由被告退还原告的（2009）出让建批字第0057号用地批准书。原告郑某的二项诉讼请求，解除土地转让协议因2号土地转让有效，其诉讼请求法院不能支持；由被告退还原告的（2009）出让建批字第0057号用地批准书，该批准书已被宁远县国土局撤销，返还已无实际意义。

　　（作者单位：湖南省宁远县人民法院）