土地使用权证才是土地权利物权化的证明

　　【案情】

　　1992年7月15日，朱某与某村委签订使用土地协议书，约定：由朱某使用村委在常溧公路北侧一块荒地建设住宅和兴办企业，朱某在规定范围内进行建房办企业，土地性质为集体所有，个人只有使用权，使用面积为1415.12㎡。当日，当地镇人民政府颁发坛政地字（1992）第212号土地使用批准书，同意朱某使用协议荒山地1415.12㎡用于建房。1992年7月30日，朱某与村委签订房产协议书，约定：朱某使用协议荒地按镇村规划平面图建造厂房、住宅和新办企业使用，房产属村委所有，房产投资款258000元属村委向朱某的借款。同日，当地镇建设管理办公室向朱某颁发建管字第12号施工许可证、建字第15号准建证，批准朱某农机厂新扩、改建设项目，占地总面积624.62㎡，新建平房23间，合计建筑面积624.62㎡，按规划定址、放样后按图施工。1992年11月22日，朱某与村委签订企业协议书，约定：为振兴本村经济，村委决定与朱某创办农机厂，农机厂属村办集体企业，由村委承包给朱某生产经营；村委向朱某提供兴建厂房和住宅的土地，协助朱某办理土地征用和建房手续，费用由朱某负担；农机厂的生产设备、厂房及以后添置的设备均由朱某自行投资实施，产权归朱某所有；承包期限为6年，承包期满，朱某自营自管；如一方违约，必须承担258000元的经济损失。至今，朱某未办理涉案房产证、土地使用证。

　　2013年3月15日朱某到法院对该村委提起诉讼。诉称：当初为兴办农机厂，由村委会提供1415㎡土地，镇人民政府予以批准。为建设厂房，双方签订房产协议，并按镇人民政府颁发的准建证予以建设。根据朱某与村委会签订的协议，农机厂的土地权、房产权、设备投资权等都是朱某享有。涉案厂房等房屋在1993年即已建成。在1995年土地开发时，村委擅自将朱某享有的其中437㎡土地转手卖给他人建造楼房，朱某知道后，多次向村委会索还土地。2002年8月20日，村干部拿着住房界止调解书和四至图各1份至农机厂要朱某签字，要求以新划分的界址为准，该份调解书说明村委明确表示不履行合同义务，故意违约。现起诉请求判令村委会归还437㎡土地；村委会承担损失18000元、违约金258000元。

　　村委主要辩称意见：从朱某提供的使用土地协议书、土地批准书、建设用地使用证书来看，村委已按约履行了相关义务，朱某在1992年获得了1415㎡土地批准证书，认为在1415㎡土地上都可以建房是完全错误的；从朱某与村委会签订的土地协议书、房产协议书、企业协议书来看，农机厂为村集体企业，现原、被告双方签订的协议已终止，朱某使用土地的性质属于村集体性质，朱某一直无偿占用该土地，村委会将保留追偿土地租金的权利；朱某的诉讼请求已经超过诉讼时效。请求驳回朱某的诉讼请求。诉讼中村委对朱某提供的所谓村委会出具的无村干部署名、无村委盖章的无落款住房界止调解书的真实性有异议。

　　【分歧】

　　法院审理过程中形成两种意见。

　　第一种意见认为：朱某基于三份协议主张村委返还所谓转卖他人的437㎡土地等三项诉求，朱某与村委之间的纠纷是合同纠纷。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，综合分析朱某、村委双方签订的协议书、房产协议书等协议的履行情况，朱某根据镇人民政府颁发的土地使用批准书、镇建设管理办公室颁发的准建证、施工许可证修建涉案房屋以及朱某关于其权利1995年间受到侵害于2002年8月20日才知道侵害的陈述，朱某于2013年才向法院提起诉讼，其未提供证据证明存在诉讼时效中断的情形，应判决驳回朱某的诉讼请求。

　　第二种意见是主导意见，认为：本案朱某主张的权利是宅基地使用权，案由应定为宅基地使用权纠纷；本案朱某主张的主要权利是村委归还437㎡宅基地使用权，该权利具有物权性质，不适用二年诉讼时效规定；应查明朱某被批准使用土地后村委有无侵占、调换事实，作实体判决。

　　【评析】

　　笔者赞同第一种意见。

　　首先关于案由问题。

　　确认案由是宅基地使用权纠纷的意见是基于朱某主张的请求权中的主要权利，由此可据案情分析：现行土地管理法自1986年6月25日通过以来历经三次修订，朱某被批准用地建房发生在1992年间，值该法1988年12月29日第一次修正后。当时土地管理法在第五章列6条规范乡（镇）村建设用地，农民建住宅和乡镇企业建设用地，均适用该章规定，乡镇企业建设用地一般也不需要改变土地性质，所以朱某获得使用1415㎡集体土地的批准证书可以用于建农机厂及住宅，批准建房直接占地624.62㎡，其余近800㎡土地面积没有被批准建房。这些房屋从三份协议内容分析，有住房，有厂房，近800㎡其余土地相接相间于23间房屋，没有区分宅基地用地和农机厂企业建设用地。所以朱某陈述1995年被村委转卖的其中437㎡土地，仅表述为宅基地用地是以偏概全。最新修正的土地管理法对兴办乡镇企业和农民建住宅用地的规范也纳在第五章建设用地篇中，但物权法把建设用地使用权和宅基地使用权分列篇幅，现行《民事案件案由规定》在第三部分物权纠纷篇第56项列名建设用地使用权纠纷，第57项列名宅基地使用权纠纷。那么，朱某主张的基础权利在无法区分宅基地和农机厂企业建设用地的情况下，案由应并列为建设用地使用权、宅基地使用权纠纷，单列宅基地使用权纠纷于事实是不严谨的。

　　但是确定案由是有章可循的。2011年2月28日最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知中，关于案由的确定标准在“关于民事案由的编排体系的几个问题”部分首先作了说明：民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。修改后的《民事案件案由规定》在坚持以法律关系的性质作为案由确定标准的同时，对少部分案由也依据请求权、形成权或确认之诉、形成之诉的标准进行确认。朱某基于三份协议主张的返还土地、赔偿损失、支付违约金三项请求，均是围绕合同产生的请求权，双方的法律关系是合同关系，将本案案由确定为合同类一级案由合同纠纷并无不当。本案确定案由不依据法律关系而依据其中一个请求权，属一叶障目。

　　其次关于具有物权性质的请求权是否适用诉讼时效规定的问题。

　　民法通则诉讼时效篇、最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见诉讼时效部分、法释（2008）11号最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定三方面内容，构成现行适用诉讼时效法律制度的基本体系。对于其中确认物权、排除妨碍、消除危险请求权不适用诉讼时效的规定，目前是无争议的，但关于物权请求权中其他请求权是否适用诉讼时效问题，理论界和司法界一直有争论，目前没有明确规定（见最高院民二庭负责人就《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》答记者问）。也就是说，并不是所有涉及物权的请求权，现在就可以下不适用诉讼时效规定的定论。何况按第二种意见理解，朱某的宅基地使用权（建设用地使用权）是用益物权，具有物权性质，但还没有形成物权！

　　土地使用权证是土地权利物权化的证明，批准的各类建设用地及其上的建筑物没有经登记部门审核发放土地使用权证、房产证前，所批用地权利不过是一种有待形成物权的过程性权利介质，包括宅基地使用权。朱某在批准使用村委荒地许可准建房屋后至今没有办理土地使用权证，期间国家批准使用土地开办企业和建住宅的规定客观上也发生了较大变化，当地利用土地的实际情况可能也发生了变化，朱某长期使用土地的权利仍延宕于与村委的合同及当时的批准环境，其房产土地物权最终没有形成。针对朱某的情况，根据现在的规定，需要勘测朱某两种使用土地的边界，其中企业用地在交纳相应对价后可能才会被批准登记。本案讨论朱某主张返还土地请求不适用诉讼时效规定还不具备条件，更没有法律规定。

　　适用时效判决驳回朱某诉讼请求，利用土地资源服务社会发展是恰当的。

　　（作者单位：江苏省金坛市人民法院朱林法庭）