房屋买卖合同因拒绝办理网签的根本违约及责任

发布日期：2018-08-15 作者：靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告李源向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年3月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、判令王红双倍返还定金40万元及利息;3、判令诉讼费用由王红承担。
　　二、被告辩称
　　被告王红辩称：王红配合李源办理了解抵押、房屋核验等事宜，履行了合同义务;2、双方就争议条款一直处于协商过程，履行条件不具备，王红并没有表示不履行合同，不构成违约;3、李源在合同履行过程中多次提出要求解除合同，构成违约，故不应当返还定金。
　　三、审理查明
　　经审理查明：2016年3月11日，王红(出卖人)与李源(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要条款约定，王红将其涉案房屋房屋出售给李源，该房屋已经向北京市住房贷款担保中心设定抵押，出卖人应于2016年5月10日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为360万元，通过存量房交易结算资金专用存款账户划转的方式付款，买受人向出卖人支付定金20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向招商银行申办抵押贷款，拟贷款金额为245万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担;买受人因银行批贷不足额的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。当事人双方同意，自本合同签订之日起240日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此外，合同附件四《关于付款方式及期限的具体约定》中载明，1、定金20万元应于本合同签订后1个工作日内，支付到出卖人王红的中国工商银行账户;2、装修装饰折合款20万元于网签后，和首付款同日，支付到出卖人王红的中国工商银行账户中;3、剩余首付款95万元，于网签后5个工作日内，支付到监管账户中;4、网签后120日，买受人应出具银行批贷函，即贷款245万元;5、过户后5个工作日内，买受人应当到贷款银行办理抵押手续;6、过户后90日内，出卖人应收到剩余款项245万元，即收到全部售房款。合同签订后，2016年3月12日，李源给付王红定金20万元，王红出具收条。2016年3月13日，王红妻子周小琴出具同意房屋买卖的知情同意书。
　　王红于2016年4月7日完成解抵押手续，李源于2016年4月15日通过购房资格审核。王红于2016年4月21日通过资格审核。在此过程中，双方共同到贷款银行办理面签手续，贷款银行对房屋估值后告知其该房屋可能批贷的金额为225万元，与合同约定的拟贷款金额相差20万元。
　　此后，双方就20万元差额的支付时间等问题开始进行协商，王红于2016年4月17日通过邮件向张园园发送《合同修订补充》，提出修改合同附件四付款方式及期限的具体约定。
　　此后，双方当事人通过发短信、微信、见面会谈等形式，就上述补充协议中所涉及的资金监管、剩余购房款的支付方式、时间及房产证保管等问题进行磋商，在磋商过程中，李源多次要求王红先办理网签手续，但王红均以补充协议未达成一致意见，合同顺利执行没有安全保障为由未予同意。在协商过程中，李源曾提出过要求解除合同，王红退还全部定金并赔偿利息损失的意见，王红也提出过李源付全款购房并通过资金监管的方式完成后续交易或解除合同退还定金并加上实际的利息;在双方最后一次见面会谈中，李源要求王红按原合同约定继续履行，王红未予同意。二人遂诉至法院。
　　诉讼中，李源提交了链家网和我爱我家网网页截图、视频，该证据中可以显示房源信息、出售价格、客户看房记录等信息，用以证明在合同履行期间，王红将讼争房屋登记在链家网、我爱我家网上高价出售，意图另行出售房屋，以其行为表示不再继续履行合同，已构成违约。对此，王红称上述房屋出售信息系链家网、我爱我家网未经其同意私自发布的售房信息，其房屋目前并未售出。
　　诉讼中，双方在协商过程中已就合同解除达成一致意见，且双方就合同条款存在争议，继续履行合同不具备条件。
　　上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、收条、微信及短信聊天记录及网页截图和视频等证据材料及法院庭审笔录在案佐证。
　　四、法院判决
　　1、解除李源与王红于二〇一六年三月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、王红于本判决生效之日起十日内给付李源双倍定金40万元;3、驳回李源其他诉讼请求。
　　五、北京房产纠纷律师靳双权点评
　　本律师认为，本案争议焦点在于，王红是否应当承担双倍返还定金的违约责任。依据我国《合同法》的相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依据本案查明事实，双方当事人在合同签订后均分别开始履行各自的合同义务，履行中形成争议的起因是由于贷款银行的拟批贷额度比合同约定的贷款金额可能少20万元，就20万元差额的支付方式及时间问题产生争议，并就此各自提出了资金监管金额及方式的变化以及房产过户后产权证保管的问题，最终未能达成一致意见，王红作为出卖人亦由此拒绝办理网签手续，导致合同履行陷入僵局。本案中，在合同双方当事人未协商一致的情况下，仍应按照之前签订的房屋买卖合同履行;依据涉案合同的约定，买受人因银行批贷不足额的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人;过户后90日内，出卖人应当收到剩余款项245万元，即全部房款。即使买受人未能足额批贷，现金补足的部分也应在过户后90日内与银行所批贷款一并按合同约定的245万元金额支付给出卖人，该金额的付款时间完全可以从合同约定中得出结论，并不影响合同约定的履行顺序。对于其提出的过户后房产证的保管问题，不在合同约定范围之内，如上所述，如双方就此协商未达成一致意见也不影响合同的履行，双方仍应按合同约定履行。结合上述，因办理网签是办理银行批贷手续的前提条件，王红所述的合同履行过程中批贷金额发生变化，不明确差额的支付时间以及过户后不保管房产证将影响其交易安全的抗辩理由，不构成合同约定及法定的抗辩理由，其以此为由不配合办理网签手续不能成立，不应支持。
　　依据本案现有证据及当事人庭审陈述，王红经李源多次催告后，均以双方就合同条款存在争议未达成一致意见，合同不具备继续履行条件为由不同意继续履行合同，导致李源购房目的无法实现，其行为已构成根本违约，李源有权据此要求解除合同。依据合同约定，本案中双方约定的定金系为保证合同的正常履行，具有履约定金的性质，故李源要求王红双倍返还定金，有事实及法律依据，应当支持。李源在主张双倍返还定金的情况下，要求王红赔偿定金利息损失的请求，缺乏事实及法律依据，不应支持。

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