关于“对开发商销售的房产办理不了房产证的”律师代理意见和方案

发布日期：2018-08-19 作者：王玉君律师

关于“对开发商销售的房产办理不了房产证的”律师代理意见和方案
我国《物权法》颁布实施后，对于房地产的物权登记和规范有了一个最为重要的法律依据。随着我国公民的私有财产保护意识的不断增强，也因为财富的高速增长，尤其是房地产财产，原先只满足于居住使用的状况被财产投资，流通变值的现状逐步替代，公民的私有财产的合法保护方案成为律师实务中的重要课题，源于我所和本律师多年来在各类房地产的案件代理中的成功经验，对于目前我国房地产关于土地、房产的权属登记和保护方面主要问题做如下概论：
1、关于开发商非法集资、违法建设、违法销售案件的代理方案
   我们知道房产是建立在土地之上的建筑，建筑体的合法性首先要有建筑土地合法作为基础，目前许多小产权房，违建房，无证房等问题均出在土地性质违法或有缺陷，很多属于法律和政策的冲突问题，比如国家政府政策当时许可但目前法律禁止，各管理部门默认或不一致、历史遗留问题和纠纷发生争议等等，故许多房产案件还涉及到行政诉讼事务，不知情的业主也习惯于以向政府部门投诉信访维权的方法，希望得到政府重视和解决。下面就房产开发商的违法集资、违法建筑、违法销售的案件做律师意见：
1.1。被认定为开发企业非法集资性质的销售应由公安部门立案侦察，受害人向公安部门报案、和申报财产损失清单，有公安部门在追究开发企业和主要嫌疑人的刑事责任基础上以追赃形式给予受害业主弥补经济损失。其中有民事案件已经力案的，根据“先刑后民”管辖原则裁定中止民事审理程序。
1.2。如果开发企业因违章或违法于土地或建筑性质或有土地重大债务纠纷以及欠缴税收等问题，没有获得国家预售或销售许可证的，因前遗留纠纷未决的纠纷属于刑事和民事交叉点，完成了前期的土地纠纷和经济问题，房产建筑物可以获得补正。关键看开发企业的经济状况和诚信态度。这种情况下，律师往往会首选依据买卖合同选择确认合同违法承担欺诈性缔约过错责任，主张赔偿和返还房产，并做查封房产的财产保全措施。
2. 对于因前期土地或建筑物有纠纷未解决但有销售或预售许可证，而房产证登记被行政限制和暂停的情况律师处理意见：
   对于开发商虽然存在土地或建设违规或纠纷未决，但预售或销售许可有登记，房产证登记被行政措施卡住的情况，律师往往会首选确认合同合法和房产权属，判令开发企业履行办证过户义务以及承担违约责任的诉讼方案。对开发商的诉讼，法院要求开发企业举证所有的土地交易、建设许可、竣工验收、销售许可的文件，审查买卖房产的合法性，同时如果因土地、建设、行政管理、税务方面问题和纠纷未决，应当由开发企业完成自己的义务，与业主没有任何责任关联。
3.  对开发商合法买卖房产能够办理房产证条件的法律规定和审查标准：
    有销售或预售许可证是最本质的要求，但即使有预售许可证，买商品房也要看“五证”，那样才能保证所购买的房产将来可以办理房产证。
　　第一要看《国有土地使用证》。我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地，如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。而要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金，因此要防备有的开发商由于资金缺乏而无法取得《土地使用权证》。
　　第二要看《建设用地规划许可证》。根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地使用总体规划。
　　第三要看《建设工程规划许可证》。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可。
　　第四要看《建设工程开工许可证》。只有拥有此证工程才能施工。
　　第五要看《销售许可证》或《预售许可证》。没有此证，房子就不能销售或预售。一般来讲，开发商如果没有前四证就办不下来此证。但也不能为了省事，光看此证而不看其他四证。
　　有一种情况可以不用查看“五证”，这就是所要购买的房屋已拥有《房屋产权证》。既然已拥有了产权证，购房这就没有什么可担心的了，但这种情况仅可能出现在存量商品房或期房根本不可能在销售时就拿到了《房屋产权证》。
　　记住了，土地使用证、规划许可证、工程开工证、销售许可证、房屋产权证等，一个都不能少。
以上是律师对一手房买卖中关于不能办理房产证情况的代理方案件和意见，共大家参考。

   重庆高顾律师事务所
  王玉君   律师
2018年8月18日

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