买房人占用房屋期间不应得到利息损失赔偿

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告林聪诉称，2000年9月30日，原告与被告某公司签订《北京市内销商品房买卖契约》。该合同约定，原告购买位于北京市×小区×号楼×单元301室，建筑面积86.16平方米，价款13万元。同年10月23日，原告交纳住宅公共维修基金2600元。同年10月24日，原告交纳房地产权属登记费36.8元。同年11月8日，原告与被告某银行签订《个人住房贷款借款合同》。该合同约定，原告按揭贷款9万元。截止2011年11月，原告已支付全部房款13万元。2009年11月5日，韩玲诉林聪、肖赞(林聪前夫)排除妨害纠纷一案，怀柔区人民法院作出民事判决书，认定韩玲与某公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，购买301室，并于1999年9月29日取得该房屋的所有权证，便依法享有该房屋的所有权。某公司明知涉案房屋已卖给韩玲并于1999年9月29日办理了房屋所有权证的情况下，又于2000年9月30日将涉案房屋二次卖给原告，导致原告不能实现订立《北京市内销商品房买卖契约》的目的，故此原告诉至法院。另外，根据相关法律规定，某银行作为某公司的投资人，具备清算主体的资格。在某公司被吊销营业执照后，某银行应当在1年内清算，但是某银行没有清算，造成某公司的财产毁损以及原告的实际损失。原告要求某银行对原告的损失承担赔偿责任。诉讼请求如下：1、请求判令解除原告与被告某公司在2000年9月30日签订的《北京市内销商品房买卖契约》;2、请求判令二被告退还原告购房款130000元及利息，从2000年9月30日以130000的本金及银行的同期贷款利率计算到本案庭审终结之日暂估147505元;3、判令二被告赔偿原告因合同不能履行造成的实际损失，包括扣除本金后的贷款利息损失和涉诉房产的升值价值134.57万元;4、判令二被告赔偿原告住宅公共维修基金2600元;5、判令二被告赔偿原告房地产权属登记费36.8元;6、判令二被告赔偿原告已付购房款一倍的损失130000元;7、诉讼费、评估费由二被告负担。
　　二、被告辩称
　　被告某公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。根据公安机关调查结果与不予立案通知书，说明韩玲与我公司之间的合同是伪造的，本案应该转为刑事案件，应当由韩玲赔偿原告的损失。原告自2000年与我公司签合同以后一直在诉争房屋居住，办房产证时才发现问题。之后我公司报案，韩玲称愿意将房屋退还，当时已经是2009年了，原告一直在诉争房屋内居住，没有任何损失，不影响居住、使用。另外，2011年11月8日，我公司还替原告垫付某银行的贷款五万余元。原告没有损失，我公司在发现有问题时积极配合原告减少损失，一直通过诉讼争取合法权利。韩玲在涉案过程中提存了房款，但我公司一直没有提取。我公司认可与原告签订的合同。原告的损失应当由韩玲赔偿。
　　被告某银行辩称，不同意原告的诉讼请求。我行不是本案的主体，因为我行既不是某公司的开办人也不是投资人。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：
　　1、原告林聪提供商品房买卖合同，因该商品房买卖合同的真实性已经生效判决确认，故本院对该证据的真实性予以确认。
　　2、原告林聪提供的住宅公共维修基金发票、房产登记费收据，被告某公司对上述证据的真实性不予认可，因原告未提供上述证据的原件或者与原件核对无异的复印件，故本院对上述证据不予采信。
　　3、原告林聪提供的个人住房贷款借款合同，被告某公司对该证据的真实性没有异议，但以其为林聪垫付贷款五万余元为由对该证据的证明目的不予认可。因被告某公司为原告垫付贷款的事实不影响对该证据效力的认定，故本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
　　4、被告某银行提供的贷款合同及个人贷款支付凭证，原告及被告某公司对贷款合同的真实性认可，对贷款支付凭证的真实性难以确认。本院对贷款合同的真实性予以确认，对个人贷款支付凭证的证明目的不予采纳。
　　5、地产评估公司出具的评估报告书，。因该评估系依原告申请由我院依法委托评估机构出具，故本院对该评估报告的真实性及与本案的关联性予以确认。
　　本院根据上述认证查明，被告某公司于1993年注册成立，1999年9月因未参加年检被吊销营业执照。韩玲自己填写落款日期为1999年9月16日的《北京市内销商品房买卖契约》一份，其中约定：韩玲自愿从某公司购买301室的楼房一套，房屋价款为12万元，未约定付款日期。该合同尾页有某公司公章、某公司法定代表人袁生的名章，以及韩玲的签字。合同签订后，韩玲一直未支付购房款。1999年9月29日，韩玲以该合同及伪造的购房发票取得了301室房屋所有权证。2000年9月30日，林聪与某公司签订了《北京市内销商品房买卖契约》，该合同约定：某公司将301室房屋作价13万元出售予林聪。林聪在签订合同时交纳购房款13万元，该房款中有4万元系林聪交纳的现金，9万元系林聪向某银行的贷款。
　　经本院核实，原告就301室房屋偿还贷款至2011年11月9日，偿还贷款本息共计53662.86元，被告某公司代原告偿还贷款本息五万余元，301室房屋的贷款已全部还清。被告某公司已另案起诉林聪要求返还其代为支付贷款本息，该案尚未审结。
　　另查明，本案在审理过程中，本院依法向工商局调取某公司的工商档案材料。材料中显示：某公司于1993年3月26日申请开业，经济性质为集体所有制，组建单位为某银行;1995、1996、 1997年度年检报告显示：出资者名称为某银行;1999年9月，某公司因未参加1998年度年检被吊销营业执照。
　　再查明，本案在审理过程中，原告申请对301室房屋的市场价值进行评估。本院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司进行评估。2014年7月，该公司出具评估报告书，载明301室房屋(建筑面积86.16平方米及相应分摊土地面积)在2014年6月17日的价值为134.57万元，评估单价为15618.16元/平方米。原告交纳评估费5300元。
　　又查明，2014年1月9日，经我院强制执行，301室房屋由林聪前夫肖赞腾退给韩玲。
　　上述事实，有当事人陈述意见、相关书证等在案佐证。
　　四、法院判决
　　1、原告林聪与被告某公司于二〇〇〇年九月三十日签订的北京市内销商品房买卖契约解除。2、被告某公司于判决生效后十五日内给付原告林聪购房款及利息共计九万三千六百六十二元八角六分，并自二〇一四年一月九日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款率支付本金九万三千六百六十二元八角六分的利息，被告某银行承担连带责任。3、被告某公司于判决生效后十五日内赔偿原告林聪损失一百三十四万五千七百元，被告某银行承担连带责任。4、驳回原告林聪的其他诉讼请求。
　　五、房地产律师靳双权点评
　　本律师认为：本案的争议焦点集中在以下三个方面：
　　1、关于被告某银行是否为本案责任承担主体的问题。
　　本院认为，企业被吊销营业执照后，无清算组织负责清理债权债务的，债权人可以起诉被吊销营业执照的企业和清算主体为共同被告。集体企业以企业的开办单位、部门，或投资人为清算主体。清算主体在企业歇业、撤销、被吊销营业执照等情形后一年内不尽清算责任，造成企业财产毁损、灭失、贬值等，致使债权人的债权遭受实际损失的，清算主体应对债权人的损失承担赔偿责任。根据本院查明的事实能够确认某银行为集体所有制企业某公司的投资人，故此，应当认定某银行为本案的责任承担主体。
　　2、关于被告某公司和某银行的责任承担问题。
　　按照法律规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现时，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告某公司作为房屋出卖人，在与韩玲签订商品房买卖合同后又就同一房屋与林聪签订商品房买卖合同，现导致买房人林聪的合同目的不能实现，故林聪有权要求解除合同，并有权要求某公司及其清算人某银行返还购房款、利息并赔偿损失，原告方的上述诉讼请求于法有据，应当支持。
　　3、关于原告方的损失确定问题。
　　对于原告要求返还购房款13万元的请求，本律师认为，根据已查明的事实能够确认原告就301室房屋交纳的首付款及偿还的贷款本息共计93662.86元，其余购房款以贷款的形式由被告某公司代为偿还，故原告仅有权就其已支付的购房款要求被告返还，就其已支付的利息要求被告赔偿。对于原告要求被告自2000年9月30日起偿还本金13万元利息的请求，因商品房买卖合同签订后原告依约取得了所购房屋并实际居住至腾退日止，故原告自合同签订之日起主张利息损失依据不足，其利息损失应从原告实际腾退房屋之日起计算。对于原告要求赔偿301室房屋的市场价值的请求，因原告有权要求被告赔偿损失，其损失可以认定为原告按照现市场价值购买301室房屋的支出，故原告该项请求于法有据，应当支持。对于原告要求被告返还住宅公共维修基金、房地产权属登记费的请求，因原告提供的证据不足以证实原告已交纳上述费用，故本院对其该项请求难以支持。对于原告要求被告赔偿已付购房款一倍的损失的诉讼请求，因301室房屋市场价值的赔偿足以弥补原告因被告的违约行为造成的损失，故对原告该项请求不应支持。