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要求房屋升值损失应当以有效地房屋买卖合同为基础

发布日期:2018-08-22    作者:靳双权律师
  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告章某诉称:1、依法确认原告与被告某公司签订的购房合同无效;2、判令被告某公司赔偿原告购房损失(具体数额待司法鉴定后确认);如不能鉴定,原告按全部房款的一倍为实际损失,其中包括房屋增值损失、被告对原告欺诈的赔偿、筹款利息等损失等计667669.5元;3、依法判决被告某公司赔偿原告购房款利息100000元;4、刘欢承担连带赔偿责任;5、被告承担本案诉讼费用。事实理由:2013原告购买了被告某公司开发的位于北京市涉诉住宅,当时被告承诺该房屋为怀柔区政府批复公租房配建商品房,可放心购买。房屋总价为1335339.00元,原告先付款百分之五十,待交房时再付另百分之五十。后原告按时将房款667669.50元按刘欢要求打入其个人账户。2015年8月14日怀柔区建委发公告明确说明被告出卖上述房产系违法行为,原告为此蒙受重大损失,被告理应对原告进行赔偿。
  二、被告辩称
  被告某公司辩称:针对没有购房资格的,我们主张合同无效,同意退还本金,其他不承担;针对有购房资格的,原告适用的是最高法院关于商品房买卖合同纠纷的意见。该司法解释是针对商业开发的商品房。我们涉案的房屋是公租房配建商品房,性质不一样,不能适用最高法院的司法解释。我方不存在隐瞒没有预售许可的情景,我方在房屋买卖合同中明确了售房依据,该依据是怀柔区政府的批复。而且在售楼处显眼的位置也进行了张贴,原告方应该看到相关的内容。我方不存在隐瞒的情形。原告的请求没有任何的法理依据。
  三、审理查明
  经法院审理查明:2013年10月27日,章某(买受人)与某公司(出卖方)签订购房合同,合同约定:双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议:认购怀柔区涉诉住宅,建筑面积78.09平方米;认购房产以每平方米17100元计算,总价1335339.00元,涉诉住宅是公共租赁住房配建商品房项目。购房合同买受人处章某签名,某公司在出卖方签字处该公司加盖印章。2013年10月27日某公司收取买房人20万元,2013年10月27日某公司收取买房人467669.50元。
  2015年11月4日,某公司和章某签订协议书,内容为:1、根据北京市住房保障办公室京住函[2015]11号文件的内容。涉诉房屋所属区域商品房转变为人才公租房。2、根据买方要求,某公司将购房款667669.50元全部退给乙方。3、买方收到某公司退还的购房款后,2013年10月27日双方签订的购房协议废止。落款处某公司盖章,买方签名。
  某公司至今未取得银行贷款的审批手续及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证和商品房预售许可证。
  另查,涉诉房屋原为公共租赁住房项目。2011年,该项目经怀柔区住建委向北京市公共租赁住房发展中心书面请示获批后,被纳入北京市2012年政策性住房建设计划。
  2012年11月30日,北京市规划委员会向某公司出具《北京市规划委员会建设项目规划条件(授权供地)》文件一份,该文件载明:经研究,根据有关法律、法规、规章的规定和城乡规划要求,按照项目建设的实施要求及提交的有关授权文件,同意你单位按下列规划及附图所示用地范围,办理该项目土地供应、规划设计等前期工作......相关要求:持本《建设项目规划条件(授权供地)》及其他相关文件,申请办理建设工程规划许可。
  由于该项目已开工建设但未办理工地手续,无法按照公租房配建商品房项目进行挂牌交易,国土部门无法供地,故项目无法按照公租房配建商品房模式继续实施。2015年3月19日,北京市住房保障办公室函复北京市怀柔区人民政府,同意怀柔新城14街区14A-01、03地块公共租赁住房项目作为人才公共租赁住房。
  某公司向本院提交1、某公司怀柔新城14街区14A-01/03地块建设公共租赁住房项目批复文件22份,拟证明涉诉房屋性质以及中间的变化过程,中间有配建商品房的批复,某公司不存在恶意欺诈。2、刘欢向某公司在北京农商银行和建设银行账户转账的进账单1份,拟证明所收房款已全部转到某公司帐户。3、照片1张,照片内容为售楼处的项目简介,拟证明原告知晓被告没有预售许可证,被告是依据批文来出售房屋。
  四、法院判决
  1、原告章某与某公司于2013年10月27日签订的购房合同无效。2、某公司于本判决生效后十日内给付原告章某已付购房款利息(以667669.5元为基数,自2013年10月27日起至2015年11月4日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)。3、某公司于本判决生效后十日内以购房款为基数,按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿原告章某损失(以667669.5元为基数,自2013年10月27日起至2015年11月4日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)。4、驳回原告章某的其他诉讼请求。
  五、房产纠纷律师靳双权点评
  本案中,根据买卖双方所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中关于办理银行贷款的约定,应当认定原告与某公司所签订的合同为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时,涉案房产项目并未竣工,故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同,而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。因某公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下,即与原告签订购房合同,且现涉案项目现已变更为人才公租房,某公司已无取得商品房预售许可的可能,故双方所签订的购房合同应当认定为无效合同。故原告要求确认双方所签购房合同无效之诉求,应当支持。
  合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。本案中,原告与某公司所签订的合同为无效合同,某公司应当返还原告已交的购房款及利息。现购房款已经返还,原告要求某公司支付购房款利息之诉求,应当支持。利息以购房款为基数,按中国人民银行发布的同期贷款利率自交款之日计算至退款之日。
  合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,某公司以商品房的名义向社会公开销售其开发建设的房屋,涉诉房屋不同于一般房地产开发企业开发销售的纯正商品房。从法院查证的某公司开发建设涉案项目的背景来看,某公司虽具备合理期待公租房配建商品房相关审批手续能够办理成功的基础,但由于盲目乐观及过于自信,最终未能完成相关审批事宜。在此情况下,某公司即对外销售房屋,对合同无效应承担相应的责任,应根据其责任赔偿原告因合同无效受到的相应损失。原告作为一个完全民事行为能力人,对于诸如房产买卖等大宗商品交易,应尽到谨慎的审查义务,对合同无效也应承担相应的责任。
  关于某公司向原告承担损失赔偿责任的具体数额。原告主张在销售房屋时,某公司存在欺诈、隐瞒的情形,要求以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估,某公司按评估结论赔偿购房损失。一则涉诉房屋的性质为人才公租房而非商品房,二则双方签订的购房合同已被确认为无效合同,故原告主张以商品房的标准对涉诉房屋进行价值评估,无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;......。首先,某公司从未表明其取得过商品房预售许可证明。其次,根据双方提交的证据及当庭陈述,结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定,不能认定某公司在售房过程中存在欺诈或故意隐瞒的情形。再次,原告主张的损失中包含房屋增值损失,该损失主张的基础为有效合同。在双方签订的购房合同被确认为无效合同的情况下,原告的该主张亦缺乏法律依据;且该损失某公司在签订合同时难以预见。故,原告的上述诉求,不应支持。根据双方在签订合同过程中各自的过错程度,酌定由某公司以已付购房款为基数、根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿原告的相应损失。
  原告以购房款直接汇入刘欢的账户为由,要求刘欢就购房损失和某公司承担连带责任。首先,购房合同系某公司与原告签订;其次,认购金及房款收据系某公司出具;再次,某公司已将购房款全部退还原告并与其签订了退款协议书。综上,刘欢作为某公司的法定代表人通过个人账户收取购房款的行为应认定为职务行而非个人行为。故,原告的上述诉求不应支持。
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