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借名买房存风险

发布日期:2018-08-29    作者:张海霞律师
如今,不少老年人选择实际出资借名买房,房产就登记在子女的名下。有的因年龄所限无法办理购房贷款;有的遇新政实施无购房资格;还有的为了让子女继承遗产时少交税费……老人们各有缘由,不过诸多风险也随之而来,以致引发纠纷,甚至诉至法院维权。
 
老太出资借名贷款买房 儿反悔拒过户
年近七旬的于女士原本是为自己买房的,但九年前准备贷款买商品房时,因年龄较大,不具备贷款资格,所以让儿子小吴帮助自己贷款购房。母子约定:房屋登记在小吴的名下,每月贷款由于女士偿还,贷款还清后,产权变更到于女士的名下。但于女士没想到,如今儿子变卦了。
当时小吴与房主王先生签订了《房屋买卖协议书》,约定王先生以150万元出售海淀区西三环附近的一套两居室,小吴贷款买房。当天,于女士付给房主5万元定金,后又支付60万元。余款以贷款方式支付。签合同后的全部购房手续都由于女士办理。交房后,于女士一直住在这里。该房屋过户并登记在小吴的名下。
小吴写的一份《证明》上载明:“我于今年6月帮助妈妈购买海淀区这套房产,总金额150万元,因妈妈年龄太大,不好办理贷款,所以和我商量以我的名义帮她买房,办理贷款手续。因房屋登记在我的名下,所以贷款人也是我,但实际房产是妈妈的。特此证明。”
至去年6月,于女士已将房屋贷款全部还清,房产证、契税证明等手续原件都在她手中。她本以为现在儿子可以如约配合她把房子过户给自己,却不料小吴反悔了。他认为这房子应归自己所有,拒不配合过户。因为所有购房手续、契税证明都是以小吴的名义签的,于女士很担心房子要不回来。
 
再婚时为避免反对 房登记在女儿名下
老田当时借女儿之名买房,是为了避免女儿反对自己再娶,如今想卖房养老,也遭到了女儿的反对。
十年前老田的唯一住房拆迁,开发商给了他200万补偿款,打入指定账户,约定该款项只能用来购置房屋。老田的原配夫人已去世多年,看房阶段,老田在老年活动中心结识了一位单身女性,两人打算结婚,却遭到了老田女儿小田的反对。小田担心老田再婚影响以后遗产分配。老田为了打消女儿的疑虑,提出此次购房直接将房子登记在女儿的名下,但双方书面约定:“房子的所有权归老田所有,房子也由老田和新婚老伴居住,直至两位老人都过世,房子归女儿小田继承。”
父女俩依约将账户中的购房款提出,全款购置了一套三居室,并将房子登记在小田的名下。老田也顺利再婚,与再婚老伴一直居住在此房内。但如今,老田已年逾90,老伴也80多岁了,双方儿女们都忙于工作,老两口就打算卖房养老,卖掉现住房,再找一家条件和服务好的养老院颐养天年。
这时矛盾产生了。女儿小田认为该房登记在自己的名下,已归其所有,父亲无权卖房,遂对老两口采取避而不见的策略。老田几次到女儿家要商量这事,都没见到女儿,无奈起诉。
法庭上,老田称当时迫于女儿阻止其再婚的压力,才将房子登记在小田的名下,房子该归自己所有。他拿出借名买房协议,邻居也证明自交房以来老田夫妇一直生活居住在此。老田又拿出全款出资的凭证,还有房产证、契税证明。最终,法院判决该房屋归老田所有。
 
借名购房作遗产 儿子挥霍卖房换毒资
老赵夫妻借名买房,确实是想把房产留给儿子,并能免除儿子继承时多交税费,却不料儿子沾染了吸毒、赌博的恶习,把钱挥霍一空不说,还要卖房换毒资。
据老赵说,四年前房价高涨,他们刚好有一笔闲散资金,打算买一套房屋用来投资。虽然儿子小赵一直有不良嗜好,是个问题青年,但因毕竟是独子,为避免将来小赵继承这房屋遗产时多交税费,老两口就直接以小赵的名义买房,把房子登记在儿子的名下。
老两口与儿子签了协议:房子实际出资人是老赵,在夫妻二人都去世后,房子才归小赵继承。之后交房装修,老两口便将这紧邻商业区房子出租给附近的上班族,约定租期3年。
但后来老两口发现,儿子沾染了吸毒、赌博的恶习,不仅将工资和存款挥霍一空,还要卖掉他们出资购置的这套房子,以换取毒资。老两口恨铁不成钢,想切断儿子的资金来源,把房子过户回自己的名下。但在过户登记中,小赵拒不配合过户,房屋产权登记中心无法依据老两口一方的说法办理过户手续。
老赵夫妇无奈起诉儿子,请求法院依据借名买房协议,将房子判归自己。诉讼过程中,老赵拿出了完整的出资凭证、房产证、契税证明、房租金收取凭证,还有与小赵签的协议。最终,老两口获法院支持,持法院判决书办理了过户手续。
 
主张借名买房 需具备五要件
北京市浩东律师事务所的张海霞律师认为,根据我国《物权法》相关规定,只有办理了房屋所有权转让登记,才发生所有权变动的后果。这意味着上述三案中,想按《物权法》来确认自己对房屋的所有权,是行不通的。
但这并不是说,借名买房就一定不能取得房屋所有权。针对近几年出现的较多借名购房纠纷案,北京市高级人民法院出台了相关司法解释。张律师也对近几年经办的多起此类案件进行总结,认为主张借名买房事实成立,一般需具备五要件:一是借名购房的合理解释;二是有借名购房的协议;三是实际出资人出资的证据;四是所有证、照、票都保留在实际出资人手里;五是实际出资人事实上占有房屋。如果借名人所持证据能证明五要件全部具备,法院基本能够支持借名人的诉求。
不过现实中,往往出现借名人缺少其一或其二要件的情况,那么要看具体案情、有无其他证据可佐证,能否形成完整的证据链,用以证明借名的事实。如果双方未签订借名买房协议,也没有其他书面证据证明借名事实,在庭审中,有的出名人以“出资人是赠与我房屋,所以房屋登记在我名下”,或“是我向出资人借款买房”为抗辩理由,若无其他证据佐证,法院只能依据现有证据,从而认定双方并不存在“借名购房”,借名人的出资可另案解决。这样会导致实际出资人的利益受损。
上述案件中,无论《证明》或《协议》,只要能说明借名购房事实的书面文件,均属关键证据,在无相反证据证明该书面文件是伪造或非真实意思表达的情况下,应认可该书证的效力,并进一步确认借名人是房屋的实际权利人,出名人仅是出名而已,据此要求出名人配合过户。
 
风险提示
张海霞律师认为,虽然借名买房有法律和相关规定的支持,但仍然存在五大风险:
其一,根据房产登记制度,房屋所有权的认定一般以登记为准,借名人若要确权,一般需通过诉讼方式。在此过程中,如果出名人负外债不能清偿,债权人可要求法院查封或拍卖此房屋。但出名人可能已无偿债能力,借名人的利益势必受损。
其二,如果出名人因房价上涨而反悔,不办理过户手续,而实际出资人又无证据证明双方存在借名买房的合意及支付房款的事实,则很难证明借名人就是实际权利人。
其三,因房屋已登记到出名人的名下,出名人若将房屋处置卖给不知情的第三人,基于善意取得制度,第三人将可能得到房屋所有权,借名人的权益则难以保障。
其四,如果出名人死亡,继承人依《继承法》继承房屋,但死者和借名人所签借名买房协议的真实性将难以考证,借名人的权利难以保障。
其五,房屋登记在出名人的名下,而出名人并不实际占有房屋,房屋贷款等也不是其实际偿还,一旦出现涉房纠纷或贷款逾期,义务承担人就是出名人本人,逾期不还贷的不良信用会伴随其很长一段时间。
因此,张海霞律师告诫大家特别是老年人,尽量别签借名买房合同。因为一旦出现差错,可能损失的不仅是巨额标的的不动产,还会有更多预计之外的损失。
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